가격하락 불가피…정책적 지원·재정 마련 '관건'
[서울파이낸스 신경희기자] 서울시가 뉴타운·정비사업을 원점에서 재검토하는 내용의 '서울시 뉴타운·정비사업 新정책 구상'을 내놓으면서, 향후 부동산 시장에 미칠 파장에 관심이 모아지고 있다.
30일 서울시에 따르면 뉴타운·재개발·재건축 총 1300개 구역 중 사업시행인가 이전 단계에 있는 610개소(아파트재건축 제외)에 대해 실태조사를 실시한 후, 주민 의견수렴을 통해 추진과 해제를 병행해 시행할 계획이다.
이에 따라 사업추진속도와 사업성에 따라 대대적인 '구조조정'이 이뤄진다. 사업이 지지부진하거나 뉴타운 주민들의 반대가 심한 곳은 구역지정 해제가 쉬워져, 추진 포기나 조합 해산 등이 늘어날 전망이다.
현재 서울시내 총 1300개소의 뉴타운·재개발·재건축구역 중 434구역이 기 준공됐고, 866구역이 정비예정구역과 정비(촉진)구역으로 지정돼 사업 준비 또는 시행 중에 있다.
먼저 서울시는 610개소 중 추진위원회가 구성되지 않은 뉴타운·정비구역(83개소)과 정비예정구역(234개소) 317개소의 경우, 실태조사(정비예정구역은 시장, 정비구역은 구청장이 실시) 결과를 바탕으로 구청장이 의견 수렴한 결과 '토지등 소유자의 30% 이상'이 구역 해제를 요청하면 적극 검토할 예정이다.
또한, 610개소 중 추진위원회나 조합이 설립되어 있는 구역 293개소는 토지 등 소유자 10~25% 이상의 동의가 전제될 경우 구청장이 실태조사를 실시할 수 있으며, 이후 주민 여론 수렴을 통해 추진위나 조합 등이 취소를 요청할 때 해제를 추진할 계획이다.
한편, 뉴타운·정비사업을 둘러싸고 주민들간 갈등이 없고 대다수 주민들이 사업 추진을 원하는 구역에 대해서는 행정적 지원과 제도개선을 통해 최대한 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 할 예정이다.
먼저, 주택수요에 맞춰 소형평형으로 쉽게 전환 할 수 있도록 세대수 증가를 10%에서 30%로 확대하는 절차를 간소화하여 간접비용을 줄일 계획이다.
여기에 세입자 대책 수립과 관리처분계획 수립 등에 이르기까지 공공관리 업무를 확대해 갈등과 분쟁 요인을 줄임으로써 경비 절감과 사업의 신속한 추진을 도모하는 한편, 정비계획 수립 용역비 50%를 시비로 지원할 계획이다.
이같은 서울시의 조치로 뉴타운 개발의 '옥석 가리기'가 가속화되면서, 전반적인 거래 침체와 가격 하락은 불가피할 것으로 전문가들은 전망했다.
박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "개발 기대감에 가격이 올랐던 지역들은 당분간 거래도 안되고, 가격이 떨어지며 전반적으로 표류하게 될 것"이라며, "서울시가 주택문화에 새로운 패러다임에 맞춰 부동산 시장을 연착륙시키겠다는 의지로 보인다"고 말했다.
이어 "뉴타운 사업 추진에 따른 저가주택 멸실, 그로 인한 전세난 심화 현상이 줄어들 것"이라며, "장기적인 관점에서 볼 때, 공급부족에 따른 수요증가와 함께 가격상승이라는 부동산의 수요·공급원리가 반드시 통한다고 볼 수 없다"고 덧붙였다.
채훈식 부동산1번지 실장은 "뉴타운 등 개발호재가 선반영된 곳들이 많았기 때문에 향후 추진속도가 변수였다"며, "뉴타운 구역 지정 해제가 확정되면, 해당지역의 가격 하락은 필연적이다"라고 말했다.
이어 "현실적으로 주민들간의 엇갈리는 이해관계를 잘 조정하고, 주민간 갈등도 없고 사업성 높은 구역은 원활한 진행을 위해서 정책적·재정적 지원을 제대로 할 수 있느냐가 이번 정책 성공의 관건으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.
김규정 부동산114 리서치센터장도 "실태조사와 조정 대상이 될 사업시행인가 이전 단계의 구역만 610개소로 많아 이들 구역의 점검과 조사, 동의 절차 및 결정 내용 시행까지는 상당 시간이 걸릴 수 있다"고 말했다.
이어 "이를 추진하기 위한 시스템과 인력 운영, 해산시 추진위원회의 법정 비용 보조 방안에 투입될 실비 등을 감안할 때 재정 마련이 이번 발표 내용의 실효성에 큰 영향을 줄 것"이라고 덧붙였다.
