전·월세난 근본적 해결책 아닌 '미봉책'
[서울파이낸스 신경희기자] 혹독한 주택시장 한파 속에서도 도시형생활주택의 활황세는 계속되고 있다. 하지만 '전·월세시장 안정'이라는 당초 도입 취지를 살리는 데는 역부족이라는 지적과 함께 과잉공급을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.
도시형생활주택이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 도시지역에 주택건설사업계획 승인을 받아 국민주택규모(세대당 주거전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택을 300세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말한다.(주택법 제 2조)
기숙사형 주택(7~20㎡)은 고시원과 내용이 중복돼 삭제됐으며(2010. 7. 6 삭제), 단지형 다세대 주택(전용면적 85㎡ 이하)·원룸형 주택(12~50㎡)의 두가지 유형으로 나뉘게 됐다.(주택법 시행령 제3조) 2009년 5월 정부가 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 위해 도입한 것으로, 인·허가 물량이 꾸준히 증가했다.
8일 국토해양부에 따르면 지난해 도시형 생활주택 인허가 물량은 총 8만3859가구로 집계됐으며, 당초 목표치(4만가구)를 2배 이상 초과 달성했다. 이는 2010년(2만529가구)보다 3배 이상, 2009년(1688가구) 보다 50배 가까이 증가한 수치다.
이처럼 인허가 물량이 단기간에 급증하게 된 것은 치솟는 전·월세값에 벼랑 끝으로 내몰린 서민 주거생활을 안정시키는 한편, 1~2인 가구 증가에 따른 주거 트렌드를 반영·소형주택을 빨리 공급하기 위한 정부의 방책 영향이었다.
하지만 도시형생활주택 공급은 1~2인이 거주 가능한 원룸형(주거 전용면적 12~30㎡)주택이 7만2361가구로 86.3%를 차지해, 실질적인 전세 수요층인 2~3인가구가 거주할 수 있는 30㎡이상 규모의 물량이 턱없이 부족한 게 문제다.
이같은 문제를 인지한 국토부는 2~3인이 거주할 수 있는 30~50㎡ 규모주택에 대해서 주택건설지원금을 100만원 늘려주고, 전용면적 85㎡ 이하의 단지형 다세대·연립형을 지을 경우에는 현행 가구당 5000만원의 기금 지원을 5500만원으로 늘릴 방침이라고 지난달 밝혔으나, 이 역시도 근본적인 대책이 되기는 어렵다.
함영진 부동산써브 실장은 "지난 2009년 이후 꾸준히 공급돼 오고 있는데, 전용 30㎡미만의 원룸형 주택이 다수를 차지하는 '공급의 쏠림 현상'이 전·월세난을 해결하기 힘든 요인"이라며, "뿐만 아니라 인프라가 좋은 지역이 아니면 주차장 등 기반시설 부족으로 주거환경이 열악한 문제를 안고 있다"고 말했다.
그럼에도 정부는 전세난 해결책의 하나를 '도시형생활주택'으로 보고, 전세난에 대비해 규제를 풀었고 올해 역시 연리 2%의 건설자금을 지원할 방침이다. 게다가 도심 내 소형주택은 여전히 부족한 상황인지라, 이에 따른 소액 투자 혹은 내집 마련 등의 수요는 충족되는지라 도시형 생활주택 인허가 신청은 늘어날 전망이다.
하지만 높은 땅값과 건설단가 등을 고려해보면 사업성이 그리 높다고 볼 수 없으며, 분양가 상한제 적용이 배제돼 도시형생활주택의 분양가가 고공행진을 거듭함에 따라 전·월세 문제를 근원적으로 풀 수 있는 해법과는 거리가 점점 멀어지고 있는 상황이다.
실제 부동산114 조사에 따르면 2009년부터 지난해 9월까지 공급된 도시형생활주택의 평균 분양가는 3.3㎡(공급면적 기준)당 1678만원으로, 오피스텔보다 300만원 가량 높았다. 올해 역시도 고분양가에 분양가격을 둘러싼 허위 광고 등으로 투자자들의 주의가 요구되는 상황이다.
도시형생활주택의 경우 수익형 부동산 상품으로 떠오른 만큼, 주로 역세권이나 교통 요충지·원룸가를 중심으로 공급이 몰려있고 매입가도 비싸 분양가가 쉽게 내려가기 어려우며, 높은 분양가에 따른 임대 수익률 저하도 불가피한 상황이다.
채훈식 부동산1번지 실장은 "높은 분양가로 수요자나 투자자들의 니즈를 충족시키지 못하는 상황인데다, 단기간 급증에 따른 공급 과잉과 그로 인한 공실률 등을 감안해야 할 것"이라며, "분양가 대비 수익률, 주차장과 편의시설 등 주거환경을 잘 따져보고 투자하는 자세가 필요하다"고 말했다.
