[서울파이낸스 나민수 기자] 지난 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 이후 10년 넘게 지지부진했던 상계뉴타운(총 6구역) 사업이 최근 기지개를 켜고 있다. 4구역은 현재 이주가 진행 중이며 6구역도 관리처분인가를 받고 보상비 신청을 받았다.
하지만 상계뉴타운 중 가장 규모가 큰 2구역은 최근 사업 추진이 불투명해진 상태다. 2016년 11월 대법원의 시공사 선정 무효 판결에 이어 조합장의 불법행위로 200만원 벌금형 약식 명령을 받는 등 사업 진행에 어려움을 겪고 있다.
특히, 상계2구역뉴타운취소위원회(이하 취소위원회)가 최근 구청에 직권해제 신청서를 접수하는 등 발 빠르게 움직이고 있어 취소 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 앞서 지난 2014년 7월 3구역이 사업 추진을 취소한 바 있다.
상계뉴타운 2구역은 서울 노원구 자력2구역 17블록 1로트 일대 10만842㎡(약 3만588평) 규모로 용적률 248.03%, 건폐율 27.195%를 적용한 지하 2층~지상 최고 29층 아파트 23개 동 2218가구(임대 526가구 포함)와 부대복리시설 등이 들어선다. 조합원 수는 1440명이다.
◆상계2구역조합, "사업 차질없이 진행할 것"
"현재 우리 구역은 시공사 선정 무효에 벌금 문제 등으로 사업 진행이 다소 느려지고는 있지만 계획대로 사업은 진행하겠다." 김남현 상계2구역재개발조합장의 말이다.
상계2구역재개발조합은 지난 2010년 8월 시공자 선정총회를 개최해 국가대표단(삼성물산과 GS건설 컨소시엄)을 파트너로 선정했지만 이 과정에서 대의원을 비롯해 조합원들에게 막대한 금품 및 식사대접을 제공했던 것이 문제가 돼 지난해 11월 대법원 판결로 국가대표단은 시공권을 박탈당한 바 있다.(대법원 판결 2013다37494)
김 조합장은 "시공사 선정 무효로 조합 운영비가 끊기면서 현재는 자비로 조합을 운영하는 등 어려움을 겪고 있는 상황"이라며 "벌금의 경우 협력업체 선정과정에서 도시및주거환경정비법 위반으로 검찰 측으로부터 200만원의 약식명령 벌금처분을 받지만 법무법인과 얘기해보니 무죄로 볼 여지가 상당한 사안이 있어 벌금 100만원은 안 넘을 것 같다고 해 크게 걱정하지 않고 있다"고 말했다.
이어 "취소위원회 등과 갈등은 있지만 2021년 입주를 목표로 올해 건축심의를 완료하고 2018년 사업시행인가와 관리처분인가를 받는 등 차질 없이 사업을 진행할 계획이다"고 덧붙였다.
김 조합장은 2구역은 상계뉴타운 중 가장 좋은 위치와 천혜의 자연환경을 누릴 수 있어 다른 사업장보다 사업성이 뛰어나다고 자신했다. 그는 "우리 구역은 초역세권에 수락산 등 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있어 사업성은 상계뉴타운 중에서도 가장 좋다"며 "최근 이주를 시작한 4구역은 우리 구역보다 입지가 좋지 않지만 벌써 프리미엄만 수천만원이 더해져 거래가 진행 중인 것을 감안하면 우리 조합원들도 이보다 높은 프리미엄을 누릴 수 있을 것"이라고 말했다.
조합 측은 현재 진행 중인 재정비촉진계획의 변경이 확정(고시)되면 구역 내 학교용지가 대지로 전환돼 사업 용지로 활용할 수 있는 만큼 사업성은 더욱 좋아질 수 있다고 전망했다.
그는 "학교용지가 개발가능부지로 전환되면 연면적 약 2만8000㎡가 증가돼 조합원 비례율이 기존 95%에서 103% 이상으로 상향된다"며 "학교가 없어지면서 해당 프리미엄을 기대할 수 없겠지만 그만큼 사업 부지를 확보할 수 있어 조합원들 역시 더 많은 이익이 기대할 수 있다"고 전망했다.
보상비 역시 시세로 받을 수 있다고 강조한다. 김 조합장은 "보상은 기존 재산을 시세대로 감정 평가해 개발이익(일반분양 수익금 등)을 더해 결정된다"며 "2구역은 빌라가 많은데 빌라는 단독주택 등과는 달리 시세를 비교해 평가하는 '거래사례비교법' 방식을 적용하고 있어 실거래와 5% 내외의 차이로 평가될 것"이라고 설명했다.
아울러 조합은 서울시가 제공하는 정비사업공공자금 융자를 신청할 때 조합원이 보증을 서는 담보대출이 아닌 조합장 1인만 연대보증을 하는 신용대출을 진행해 조합원들의 부담을 최소화하겠다는 방침이다.
그는 "공적자금을 받는다면 사업이 그만큼 빨리 진행되기 때문에 융자를 받기 위해 최선의 노력하고 있다"며 "다만, 정비사업 융자금 차입 신청 시 서울시 요구사항으로 정관 변경을 통해 사업 무산 시 조합원에 채무를 부담할 수 있다는 내용을 넣었으나, 실질적으로 사업 무산 시는 구역이 해제되는 길로 우리 구역은 해당사항이 없다"고 말했다. 이어 "공적자금을 받은 조합이 해산된 경우가 단 한 군데도 없다"며 "때문에 조합원들의 부담을 최소화하기 위해 조합장 신용대출을 진행, 공공융자금에 따른 모든 책임을 질 것"이라고 덧붙였다.
◆취소위원회 "'시세대로 쳐 준다' 각서 쓰면 반대 안 해"
취소위원회는 2구역이 조합원 수에 비해 대지 면적이 다른 구역보다 작아 사업성이 떨어진다고 지적하고 있다. 실제로 2구역 분양 아파트 가구 수는 1692가구로 조합원분을 빼면 일반분양분은 252가구에 불과하다. 반면, 2구역과 비슷한 5구역의 경우 아직 확정된 바는 없지만 대지면적 11만2400㎡(약 3만4060평)에 분양가구수는 2237가구(임대 381가구 포함)로 조합원분(808가구)을 빼면 일반분양분은 1048가구로 4배 이상 많을 것으로 예상된다. 다른 구역도 상황은 비슷한 것으로 알려졌다.
이성월 취소위원회 대표는 "상계뉴타운 중 사업이 빠른 4구역과 6구역의 경우 주거지역이 2종, 3종(준주거지역)으로 공시지가가 높아 현재 시세랑 비슷한 수준의 보상가를 받을 수 있었다"며 "하지만 2구역은 1종 주거지역으로 공시지가가 상대적으로 낮아 보상가는 평당 700만~800만원 수준에 머물 것으로 보인다"고 말했다.
이어 "현재 2구역은 조합원의 64%가 소형빌라 소유자이며 12평 미만 소액지주도 82%에 달해 조합원 대다수의 권리가액은 1억 미만으로 예상된다"며 "결국 집 보상금을 받아도 입주를 하려면 2~3억원이 필요한 상황이고 현금 청산해도 그 돈으로는 서울에서 집 구하기 어려워 사실상 거리로 내쫒길 판이다"고 지적했다.
때문에 취소위원회는 조합에 주택감정가를 시세대로 평가해주겠다는 각서를 써줄 것을 요구하고 있다. 써주기만 하면 조합을 도와 사업진행이 원활하게 진행될 수 있도록 돕겠다는 것이다.
부동산 업계에 따르면 통상 아파트 등 주택 거래 시에는 평수(시세가)에 따라 가격이 책정되지만 개발 지역은 대지지분(공시지가)에 따라 가격이 결정된다. 현재 상계동 빌라의 경우 3.3㎡ 당 1000만원가량에 거래되고 있고 뉴타운 구역은 대지지분당 1500만~2000만원가량에서 매매가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.
이 대표는 "조합원들 사이에서는 집값을 시세대로 쳐준다는 각서만 써준다면 조합을 도와 사업을 원활히 도와줄 수 있다는 얘기도 나오고 있지만 조합측은 전혀 그럴 생각이 없는 것 같다"며 "우리 재산을 지키기 위해선 뉴타운 사업을 중단시켜야 한다는 결론에 도달할 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.
실제로 그는 뉴타운 직권해제를 위해 조합원들을 찾아다니며 취소동의서를 받았고 지난 3월 500명의 직권해제 요청서를 노원구청에 제출했지만 오류 기재 등으로 법정기준(토지소유자의 3분의 1 이상 동의)인 480명에 2명이 부족해 결국 반려됐다. 특히, 이 과정에서 조합 측은 해제동의서 철회서 85장을 받아 구청 등에 내용증명을 보냈다.
그는 "서류가 잘못된 것을 알고 서류 접수 당일 당사자를 대동해 바로 시정하려 했지만 구청에서 받아주지 않았고 이는 결과적으로 조합 측이 철회서를 제출할 수 있는 시간을 벌어줬다"라며 "다만, 최근 구청으로부터 해제동의서를 재사용할 수 있다는 답변을 받은 만큼 조합측이 제출한 명단과 부족분 등을 추가해 조만간 구청에 다시 해제 요청을 진행할 계획"이라고 밝혔다.
아울러 이 대표는 조합원들에게 오는 21일 열리는 총회에 참석하지 말라고 조언했다. 그는 "총회 안건으로 올라온 정관 변경 건이 통과된다면 향후 조합 해산 시 조합들은 수천만원의 빚을 떠안게 된다"며 "특히, 총회가 통과되면 조합장의 구약식 벌금 200만원이 5월 선고 재판에서 면죄부로 작용할 수 있는 만큼 총회에 불참해 개최를 무산시켜야 한다"고 강조했다.
한편, 상계2구역재개발조합은 오는 21일 노원구민회에서 2017년도 조합정기 및 임원선임 총회를 개최할 예정이다.
