▲ 내년 상반기 시행 예정 부동산 제도 (자료=부동산인포)

대출 문턱 높아지고, 다주택자 세 부담 커져

[서울파이낸스 이진희 기자] 새해가 다가오면서 사업계획을 세우는 건설사와 수요자 모두 분주한 모습이다. 내년부터 바뀌는 부동산 제도를 참고해 일정을 세워야 하기 때문이다.

7일 부동산인포와 함께 2018년 바뀌는 부동산 제도를 알아봤다.

◇ 상반기…대출한도↓·세 부담↑

1월은 재건축 초과이익환수제, 분양권 전매 양도세 50%, 신(新) 총부채상환비율(DTI) 등의 시행이 본격화된다.

우선 2006년 참여정부 시절 시행됐던 재건축 초과이익환수제가 재시행 된다. 이 제도는 재건축 사업 후 조합원의 이익이 1인당 3000만원이 넘는 경우 최대 50%를 부담금으로 거둬가는 것으로, 1월부터 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 사업장이 대상이다.

세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담도 커진다. 1월엔 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되며, 4월부턴 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는  10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다.

다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 전망이다.

또한 차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다. 기존보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영하는 셈이다. 다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있다.
 
아울러 지난 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기 중 본격화된다. 항목별로는 계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정 등이다. 

문재인정부의 주거복지의 핵심 사항들인 만큼 내년 상반기는 문재인정부의 주거복지 정책의 분수령이 될 전망이다.

이외에도 부동산 임대업 사업자 대출 시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 심사하게 된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 부동산임대업의 대출을 제한하기 위함이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "규제가 강화되는 것은 물론, 입주증가, 금리 추가 인상 등 요인으로 부동산 시장의 양극화는 더욱 심화될 것"이라고 내다봤다.

   
▲ 내년 하반기 시행 예정 부동산 제도 (자료=부동산인포)

◇ 연내·하반기…"오피스텔 풍선효과 막는다"

하반기엔 총체적상환능력심사(DSR), 오피스텔 전매제한이 시행된다. DSR은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계대출을 심사에 반영해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼히 따지는 것이다.

차주의 소득산정 방식은 신 DTI와 동일하며, 대출종류와 상환방식 등에 따라 상환부담액을 결정하게 된다.

이르면 1월 또는 연내엔 오피스텔 관련 규제도 강화된다. 아파트 규제 강화로 반사이익을 얻었던 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구에서의 분양권 전매가 금지된다.

또한 지역 거주자에 전체 물량 중 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지하는 방안도 시행된다.

규모 300가구 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화 돼 줄서기 등을 통한 과열양상도 줄어들 전망이다.