재건축 수주물량 감소에 먹거리 비상
수익성 위주 '보수적' 경영전략 펼쳐
[서울파이낸스 나민수 기자] 문재인 정부가 부동산 시장 안정을 위해 지난해부터 고강도 대책을 쏟아내면서 건설업계가 혼란에 빠졌다.
올해 역시 정부가 다양한 부동산 규제 조치들을 내놓을 것으로 예상되는 만큼 시장 침체가 장기화 될 것으로 전망되기 때문이다. 특히, 최근 건설사들의 먹거리로 꼽히고 있는 재건축 시장을 겨냥한 대책까지 내놓으면서 당장 실적 악화를 걱정해야 하는 상황에 놓였다.
22일 업계에 따르면 올해 부동산 시장에는 △재건축 초과이익환수제 부활(1월) △1세대1주택 양도세 비과세 요건 강화(1월) △新총부채상환비율(DTI) 시행(1월) △총체적상환능력비율(DSR) 시행(3월 시범 운영) △다주택자 양도세 중과(4월) 등의 규제가 줄줄이 시행되며 불확실성이 확대되고 있다.
몇 년간 호황을 누리며 건설사들의 실적을 끌어 올렸던 분양시장도 최근 들어 침체될 조짐이 전국 곳곳에서 감지되고 있다.
주요 건설사들은 올해도 약 40만 가구에 달하는 신규 주택을 공급하며 분위기를 이끌어 간다는 계획이지만 경남과 충남, 충북, 제주 등 지방은 물론 동탄신도시 등 수도권 지역에서도 미분양 물량 증가세가 눈에 띄게 늘어나고 있다. 경기도의 경우 미분양 물량은 최근 3달 연속 증가세를 이어가며 일부지역에서는 공급과잉에 따른 역전세난에 몸살을 앓고 있는 상황이다.
여기에 국토교통부는 지난 20일 '재건축 안전진단 기준 개선안'을 발표하며 사실상 재건축 시장을 '올스톱' 상태로 만들었다.
개선안 따르면 평가항목별 가중치에서 구조안전성 항목의 비중은 현재 20%에서 50%로 높아지고 주거환경과 시설노후도 비중은 각각 현행 40%,30%에서 15%,25%로 낮아진다. 안전진단 판정 결과 중 '조건부 재건축'의 경우 공공기관의 적정성 검토를 의무화해 재건축 필요성을 검증하기로 했다. 현재 30년인 재건축 가능 연한을 40년으로 높이는 방안도 고민하고 있는 것으로 알려졌다.
상황이 이렇다 보니 건설사들은 시장을 살펴보며 대책마련에 나섰다. 대출 규제 등으로 인한 부동산 침체는 지난해부터 예고된 만큼 현재 어느 정도 대책을 마련해 놓은 상태지만 재건축의 안전진단 기준 강화에 따른 재건축 시장 침체는 전혀 예상하지 못한 상황이다.
현재 재건축·재개발 시장은 대형 건설사뿐만 아니라 중견 건설사들에게도 핵심 먹거리로 꼽히고 있었다. 지난해부터 정부의 택지공급 줄어든 상황에서 오는 2021년까지 재건축이 가능한 물량은 108만세대가 될 것으로 전망됐기 때문이다.
실제로 현재 대형 건설사들 영업팀들은 재건축 시공권을 확보하기 위해 재건축 연한 30년을 앞둔 단지를 중심으로 수주 준비 작업을 펼치고 있고 중견 건설사들은 도시정비사업팀을 신설하는 등 시장 진입에 힘을 쏟고 있다.
하지만 정부의 재건축 안전진단 기준 강화로 서울에서만 10만3800여 가구가 영향을 받게 됐다. 당장, 서울 양천구 목동 일대와 노원구 상계동 등 올해부터 나올 물량은 짧으면 3~4년, 길게는 7~8년의 시간이 소요될 것으로 전망된다. 그만큼 수익성이나 일감 확보가 어려워질 것으로 보인다.
대형 건설사 한 관계자는 "부동산 대책이 잇따라 발표되면서 건설사들도 경영전략을 수익성 위주로 짤 수밖에 없는 상황"이라며 "해외 시장의 경우 지난해 하반기부터 이어진 유가 상승세가 한동안 지속될 것으로 전망되는 만큼 올해는 국내보다 해외시장에 더욱 집중할 것으로 보인다"라고 말했다.
이어 "다만, 서울의 경우 주택공급의 90% 정도가 재건축·재개발로 공급되는 상황인 것을 감안하면 올해도 시공사 선정에 나서는 단지들을 수주하기 위해 타사와 경쟁에 힘을 쏟아야 할 것 같다"고 덧붙였다.
