규제가 희소가치 높여 집값 상승…재건축 안전진단 강화 효과 '의문'
[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 강남 집값을 잡기 위해 강력한 규제를 쏟아내며 압박을 가하고 있지만 집값은 되레 고공행진을 이어가고 있다.
규제가 계속 될수록 강남 아파트 등의 희소가치가 높아지면서 '똘똘한 한 채'에 집중하기 위한 실수요자들도 강남으로 몰려들고 있는 상황이다.
24일 부동산 업계에 따르면 지난 5월 출범한 문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 △6.19 부동산 대책 △8.2대책 △8.2후속대책(9.5대책) △10.24 가계부채 종합대책 △11.29 주거복지 로드맵 △12.13 임대주택 등록 활성화 방안 △2.20 재건축 안전진단 기준 정상화 방안 등 7번의 대책을 쏟아냈다.
하지만 규제가 발표될수록 서울은 물론 전국 아파트값까지 상승세를 보이고 있다. 부동산통계시스템에 따르면 최근 1년(2017년 2월~2018년 1월)간 전국 아파트값은 2억8333만원에서 3억1596만원으로 11.5%올랐다.
같은 기간 서울은 5억6253만원에서 6억7352만원으로 19.7% 올랐다. 강남권과 강북권을 비교해보면 강북지역은 4억2150만원에서 4억9976만원으로 18.6% 오른 반면, 강남권은 6억7937만원에서 8억2016만원으로 20.7% 올랐다.
특히, 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 경우 규제가 집중됐음에도 9억408만원에서 11억3830만원으로 25.9% 상승했다. 강남 아파트값이 크게 뛰어오른 시기는 주거복지 로드맵과 임대주택 활성화 방안이 발표된 12월부터다.
정부가 다주택자들에 대해 대출규제, 양도소득세 중과 등으로 압박하자 투자수요는 이른바 '똘똘한 한 채'인 강남권 주요 아파트로 집중됐고 매도자는 시장에서 매물을 거둬들이고 호가를 높이기 시작했다.
실제로 강남4구 아파트값은 지난해 2월부터 11월까지 5313만원(5.9%) 상승하며 완만한 상승세를 보였지만 시장에서 매물이 사라진 12월에는 1억4231만원(14.9%) 급등했다. 전국에서 집값이 가장 높은 강남구의 경우 12월에만 2억365만원(17.5%)이 올랐고 서초구도 1억3483만원(11.8%) 상승했다.
문제는 정부가 재건축 안전진단 기준을 강화하면서 투자수요가 또다시 강남으로 몰려들 것으로 전망된다는 점이다.
정부의 이번 재건축 안전진단 강화 조치의 직접적 영향권에 놓인 노후 아파트는 모두 10만3822가구다. 구별로는 양천구가 2만4358가구로 가장 많고 노원구가 8761가구로 뒤를 이었다. 반면, 강남 및 서초구 단지 대부분은 이미 재건축을 마쳤거나 안전진단을 받아 둔 상태다.
때문에 투자자들은 최소 3년에서 최대 8년까지 기다려야 하는 강북권 재건축 단지들보다는 안전진단을 마친 강남권 재건축 단지들에 몰릴 가능성이 커졌다.
업계 관계자는 "정부가 임대차시장 안정화 방안들도 발표했지만 시장에 미치는 실질적인 효과는 여전히 미흡한 상황"이라며 "서울은 여전히 새 주택에 대한 수요가 꾸준하고 시중 유동자금이 있기 때문에 강남 아파트를 중심으로 여전히 가격 상승세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.
