[서울파이낸스 박성준 기자] 서울과 수도권을 중심으로 한 정책에 지방 부동산 시장의 리스크가 빠르게 확대되면서, 지방 미분양 관리지역 중심으로 정책적인 지원이 필요하다는 주장이 나왔다.
8일 한국건설산업연구원이 지역과 현장에 기반해 전국 지방 부동산 실태를 조사한 결과, 수도권 외곽 부동산 시장은 전국 평균보다 더욱 어려운 것으로 확인됐다. 이외에도 지방의 경우 지역 경기 침체, 주택경기 악화 등이 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF 부실 등)될 가능성이 확대되고 있는 것으로 나타났다.
경기·인천 주택시장은 지난 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화되기 시작했고 지난해 말부터 하락장을 전환됐다. 시세 기준으로 서울 아파트 가격이 지난 2017년 1월부터 지난달까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산·평택·안산 등)은 21% 하락해 수도권 내 편차가 확대됐다. 때문에 경기도 내 8600가구의 미분양 주택 중 43.7%에 달하는 3700여가구가 평택과 안성 등 두 지역에 집중됐다.
건산연은 지역 경제 기반 약화와 서울 접근성이 수도권 주택가격의 편차 확대에 영향을 미친 것으로 분석했으며, 향후 인근 지역인 화성 동탄2, 평택 고덕신도시 등 주택공급이 지속될 경우 하락세가 짙어질 수 있다고 우려했다.
김성환 부연구위원은 "수도권 주택가격 양상은 서울로의 대중교통 접근성과 뚜렷한 선형관계가 있어 광역교통망 여건이 외곽지역 주택시장에 직접적인 영향을 미치고 있다"며 "기존 개인 분양 방식보다는 운영형 상품을 개발하고 대체투자상품을 활성화해 입주자 및 투자자들의 이목을 끌 수 있도록 업체들이 자구책을 강구해야 한다"고 말했다.
또한 건산연은 지방 시·도를 중심으로 재고 주택가격 하락과 하락세 장기화, 미분양 적체현상 등이 동시에 나타나고 있다고 경고했다. 실제로 아파트 실거래가 기준으로 경북·경남·충북은 최고점 대비 20% 이상 하락했으며, 울산·충남·강원·부산은 10% 이상 하락했다. 하락세도 장기화돼 충북·경북·충남·경남의 경우 40개월 이상, 제주·울산·부산·창원·강원·전북 등은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다.
건산연은 특히 부산·울산·경남의 리스크가 가장 크고 재고 주택시장 및 신규시장 모두에서 리스크가 존재한다고 봤다. 수도권 다음으로 큰 시장을 차지하고 있지만 단기간 내 리스크가 해소될 가능성은 낮으며, 연체율도 전국 최고 수준으로 나타나면서 신규시장 중심의 금융리스크가 확대되고 있기 때문이다.
아울러 지방 주택시장의 리스크 확대로 금융 건전성이 악화될 가능성이 높다고 전망했다. 주택담보대출 평균 담보인정비율(LTV)이 2분기 56.2%로 수도권 49.4%보다 높을 뿐만 아니라 올해 대부분의 지방 시·도 연체율이 올라 울산과 경남이 1.75%까지 상승했다.
허윤경 연구실장은 "주택담보대출은 비교적 하향 안정세이지만, 최근 2~3년간 비교적 고금리 기타 대출이 증가해 지방 가계대출의 질적 구조가 악화됐다"며 "금융리스크 현실화 가능성이 높은 미분양관리지역으로 대출 규제 완화, 환매 조건부 미분양 매입 등의 지원책이 필요하다"고 조언했다. 이어 "기존 주택소유자 대출 조정 프로그램의 운영 검토가 필요하며, 리스크가 큰 지방 시장에 대해서는 리스크 분담 차원에서 규제 완화가 따라야 할 것"이라고 덧붙였다.
