[서울파이낸스 이진희 기자] 내년 부동산 시장은 올해만큼 치열한 한 해가 될 전망이다. 정부의 연이은 고강도 규제가 본격적으로 시행되면서 정부와 시장, 매도자와 매수자 간 힘겨루기가 지속될 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
매매시장은 강력한 대출규제 등이 담긴 12.16 부동산대책의 영향으로 한동안 '눈치보기' 장세가 이어지는 한편, 전세와 청약시장은 과열된 분위기가 예상된다는 관측이 나온다. 자사고 폐지 등 학군 이슈와 분양가상한제 시행으로 매매 수요가 이들 시장으로 향할 공산이 크다는 분석이다.
업계는 내년 서울 집값 전망을 '상저하고(上低下高)'로 요약했다. 상반기에는 매수심리가 위축됐다가 하반기부터 주요 지역 위주로 매수세가 살아날 수 있다는 것이다.
상반기 매매시장 전망에는 12.16대책이 판단 근거로 작용했다. 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지, 종부세 및 공시가격 인상, 임대사업등록 혜택 축소 등이 관망세를 유도할 가능성이 높다는 이유에서다.
◇추가 금리 인하 가능성 등 서울 집값 상승요인 多
더욱이 집값 상승을 이끌었던 강남권 재건축 추진 아파트가 대출 중단, 분양가상한제 시행, 재건축 초과이익환수제 합헌 결정 등 악재가 맞물리면서 예전만큼 수요를 끌어당기기가 힘들 것으로 보인다.
실제 12.16대책이 발표된 지 2주가량 지난 현재, 강남 지역에선 시세보다 최고 2억~3억원 떨어진 급매물이 등장한 상태다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.49㎡는 21억8000만원에 거래되기도 했지만, 최근 호가가 19억7000만원까지 떨어졌다. 지난달 20억4000만원에 거래된 강남구 은마아파트 전용 76.79㎡ 역시 19억8000만∼19억9000만원짜리 급매물이 나왔다.
다만 일각에선 이 같은 분위기가 장기간 지속되진 않을 것이란 분석을 내놓는다. 내년에 추가 금리 인하 가능성이 제기되고 있는 데다 대출이 가능한 중저가 주택에 수요가 몰릴 경우 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 관측이 많다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "내년 서울 집값은 올해 보였던 급등 현상은 조정될 것으로 보인다"면서도 "공급부족 심리와 학군수요 집중 등 잠재된 상승압력요인으로 1.0%, 아파트의 경우 1.2% 상승할 것으로 예상된다"고 말했다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "다주택자 진입을 막기 위한 대출 규제가 자칫 전반적인 매매 수요 감소로 이어질 수 있지만, 실거주자들의 수요가 중저가 주택에 집중돼 가격 상승 원인이 될 수 있다"고 짚었다.
매매시장과 달리 전세시장은 한동안 출렁거릴 것으로 예상됐다. 잇단 대책에 일시적으로 급제동이 걸린 아파트값과 달리 과열 조짐을 보이는 전세시장의 불안이 내년에도 지속될 수 있다는 지적이 크다.
과열을 야기하는 요인으로는 △특목고·자사고 폐지, 정시확대 등 대입 제도 개편 △분양가상한제 적용 단지를 기다리는 청약대기 수요 △12.16대책으로 늘어난 전세 수요 등이 꼽힌다. 그중에서도 12.16대책 이후 대출길이 막히자 전세로 눌러앉는 전략을 펴는 수요자가 부쩍 늘었는데, 시장은 이같은 수요가 전세시장 성수기로 불리는 내년 2~3월까지 계속될 것으로 보고 있다.
◇전세 수요 폭발···청약시장 '과열' 속 가점 인플레
논의가 본격화되는 계약갱신청구권도 시장의 변곡점이 될 전망이다. 2년 거주한 세입자가 원하면 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있는 계약갱신청구권이 도입된다는 소식이 들리면 집주인들이 서둘러 전셋값을 올릴 수 있기 때문이다.
여경희 부동산114 수석연구원은 "학군수요와 청약 대기수요 외에 대출, 세금 등의 부담을 피해 매매 대신 전세를 택하는 수요가 늘어날 것으로 예상되면서 내년 수도권 전세시장은 불안정한 흐름을 이어갈 가능성이 커졌다"며 "내년에 상승할 보유세가 세입자에게 전가되면 전셋값 상승 압력으로 작용할 수 있다"고 분석했다.
분양시장 역시 지역별 양극화 속에서도 상기된 분위기가 유지될 것이란 분석이 우세하다. 강동구 둔촌 주공·강남구 개포 주공1단지 등 수요가 많은 재건축 단지의 물량이 예정돼 있다는 점, '로또 아파트'가 기대되는 분양가상한제가 4월말 이후 본격 시행될 것이라는 점에서 과열을 점치는 시각도 적지 않다. 이 과정에서 가점 인플레이션 현상은 더욱 뚜렷해질 수 있다. 청약통장이 집중되는 주요 지역의 경우 예상되는 당첨 커트라인은 70점대 이상이다.
이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 "민간택지 분양가상한제 적용 지역이 확정되면서 고가점자들이 분양시장으로 대거 몰리며 인기지역의 청약가점은 더 높아질 것으로 보인다"면서 "뒤로 갈수록 오히려 경쟁이 치열해지면서 강남권을 비롯한 강동구 일대 재건축 아파트의 당첨커트라인이 70점대에 육박할 여지도 있다"고 내다봤다.
