판교, 학군·산업 등 자족 기능 '탄탄'
광교, 동·서북의 '가교' 행정복합도시
"판교·광교 청약가점 65점은 넘어야"
 
[서울파이낸스 이광호 기자]<lkhhtl@seoulfn.com>실용정부의 부동산 완화정책이 한줄기 빛으로 떠오르면서 2008년이 '내집마련의 해'로 점쳐 지고 있다. 그렇다면 어디에 내 둥지를 틀어야 하나? 그 곳은 웰빙은 물론 미래가치와 편리성을 모두 갖춘 그런 곳이라야 할 것이다.

이런 조건을 모두 충족 시킬 수 있는 신도시 물량을 노려볼 만 하다. 이명박 정부의 도심재개발 추진 정책 덕분에 신도시 주택에 대한 희소성이 높아지고 있는데다 선계획, 후개발 방식으로 조성돼 체계적으로 모든 주거인프라가 갖춰지는 장점이 있다. 여기에 규모 또한 커 대형주거타운을 형성하게 된다.

이 같은 장점으로 신도시 개발은 해당 지역은 물론 주변 지역까지 큰 가격 상승을 일으킨다. 동(東)동탄신도시 발표와 함께 인근 부동산시장이 술렁인 것도 이를 설명해준 사례다.

2008년 가장 주목을 받고 있는 신도시 물량은 2006년 높은 청약 경쟁률을 기록하며 '로또'로 불렸던 판교와 판교 동생이라 불리며 처녀 분양에 나선 광교가 주목할 만하다.

■보증수표 '형' 판교
판교신도시는 총 9,307,148m² 규모에 8만400명을 수용하는 신도시로 2003년 12월부터 시작해 2009년 12월까지 개발이 진행될 예정이다.
서울 도심과 20km, 강남과 10km 거리에 위치해 있다. 또 35%의 높은 녹지율을 자랑할 뿐 아니라 청계산과 신도시를 관통하는 운중천, 금토천을 중심으로 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다.
경부고속도로 및 서울외곽순환고속도로, 국가지원지방도 23호, 57호선 등이 교차해 교통이 편리한 지역으로 분당과 강남을 잇는 대규모 택지지구다. 2010년 강남역에서 정자역까지 연결되는 신분당선이 개통되며 2008년에는 용인~서울간 고속도로가 개통될 예정으로 교통여건이 크게 개선된다. 또 벤처밸리와 에듀파크(자립형 사립고와 학원 집합단지) 등 자족 기능까지 갖추게 된다
대우건설과 신구건설은 A20-2블록에 122~333㎡ 총561가구를 11월에 분양 한다. 동판교에 자리한 A20-2블록은 판교신도시 내에서도 최상의 입지여건을 갖췄다는 평가다. 중심상업지구가 단지 좌측에 조성되는데 이 중심상업지구내에 신분당선 판교역사가 지어져 걸어서 5분이면 이용할 수 있다. 또 강남역까지도 10분대에 진입이 가능해질 전망이고 분당과도 인접해 편의시설을 공유하게 된다.
금강주택은 B1-1블록에 타운하우스형 연립주택 138㎡형 32가구를 하반기에 공급한다. 또 주공이 B5-1,2,3블록에 115~208㎡, 각각 98가구, 100가구, 102가구 규모로 하반기에 연립주택을 공급한다. 자연친화적인 고급 주택가로 조성되는 서판교의 장점을 누릴 수 있고 외관 설계도 국제공모를 통해 이뤄졌다.
이번에 분양하는 아파트와 연립주택은 모두 분양가상한제와 채권입찰제 대상이며 주변시세의 80% 수준을 넘지 않을 전망이다. 푸르지오휴엔하임은 3.3㎡당 1800만 원대, 연립주택은 1700만 원 선에서 결정될 것으로 보여진다.
2001년 12월 26일 이전 성남시 거주자에 한해 30% 우선 공급되며, 나머지 70%는 서울·수도권 거주자에게 분양된다. 모든 물량이 청약예금 통장으로만 청약 가능하며, 당첨 가능한 예상 가점은 판교신도시에 대한 높은 인기를 감안해 60~65점 정도로 점쳐지고 있다.
높은 가점이 장벽이지만 중대형 분양 물량의 50%는 추첨제로 배정되기 때문에 운에 의한 당첨도 기대해 볼 수 있다. 전매는 7년 후에 가능하다.

■형만한 '아우' 광교
행정복합도시 및 자족형 신도시로 조성되는 광교신도시는 수원시 이의동, 용인시 상현동 일대 11,282,521m² 규모에 6만여 명을 수용하는 신도시로2005년 12월을 시작으로 2011년 12월까지 개발 예정이다.
서울도심과 35㎞, 강남과 25㎞ 거리에 위치하고 있고, 수원 동북부이면서 용인 서북부에 속해 뛰어난 입지를 자랑한다. 여기에 전체 면적의 32%에 달하는 총 360만1,000㎡에 비즈니스파크와 쇼핑센터 등 글로벌기업단지가 들어서게 되면서 자족 기능까지 갖추게 된다.
또 환경도 뛰어나다. 녹지율은 41.4%로 1기 신도시인 분당(28.9%)은 물론 2기 신도시인 판교(37.3%)보다 높다. 여기에 광교산자락에 위치해 쾌적함까지 갖추고 있다.
교통망도 개선된다. 영동고속도로 동수원IC 및 용인~서울간고속화도로(2008년 개통 예정)를 통한 서울·수도권으로의 이동도 수월한 편이다. 여기에 2014년 이후 신분당선 연장선(정자~광교신도시) 개통도 예정돼 있어 교통 여건은 한층 개선될 전망이다.
광교신도시 첫 테이프를 끊는 울트라건설은 A-21블록에 112~148㎡ 총 1188가구를 10월 공급한다. A-21블록은 초, 중, 고등학교 통학이 수월하고 호수 조망이 가능해 토지공급 당시에도 큰 인기를 끌었다. 분양가상한제가 적용돼 7~10년 전매가 금지된다.
광교신도시의 분양가는 수원 영통이나 용인 수지 등 인근 시세의 70~80% 수준으로 책정한다는 방침이다. 이에 따라 3.3㎡당 분양가는 60~85㎡ 900~1100만 원, 85㎡ 초과는 1200만 원대로 예상된다. 분양가상한제가 적용된다. 이에 따라 전용 85㎡ 이하인 중소형은 10년, 85㎡ 초과인 중대형은 7년간 전매가 제한된다.
전체 물량 중 30%는 수원시 거주자에게 우선 공급되며, 나머지 70%는 수도권(서울, 경기, 인천)에 돌아간다. 또 광교신도시가 수원과 용인 접경지역에 있기 때문에 일부 단지는 용인거주자가 해당거주자가 될 수 있으므로 청약시 블록별로 꼼꼼히 체크해야 한다. 당첨 예상 가점은 65점 안팎으로 예상되고 있다.

■거주기간, 예상 가점 '체크'
판교·광교는 높은 녹지율을 바탕으로 한 쾌적한 주거여건에 교통망 개선으로 강남권 진출입이 수월해지면서 수도권 수요를 흡수 할 수 있는 거물로 떠오르고 있다. 여기에 문안한 분양가도 좋은 평가를 받고 있는 만큼 높은 청약 경쟁률이 예상된다. 또 판교 입성을 생각 중 이였다면 올 물량이 마지막 물량인 만큼 적극 노려야 할 것이다.
판교·광교신도시 청약전략을 짜는 데 고려해야 할 가장 중요한 부분은 청약가점제다. 예상가점이 60점이 넘는 만큼 당첨 관문이 좁다. 이에 관심을 갖고 있는 분양 단지의 예상 커트라인을 미리 파악, 자신의 점수와 비교해 당첨 가능성이 있는지부터 알아야 한다. 하지만 높은 가점으로 미리 실망하기엔 이르다. 85㎡초과 물량의 50%에 달하는 추첨제 물량을 기대해 보자.
또 하나 올해부터 해당 거주기간 요건이 강화돼 입주자 모집공고일 기준으로 1년 이상 거주해야 한다는 점도 미리 알고 청약전략을 짜야 한다.
작년 하반기 유망 물량의 미분양 사태를 만들었던 전매기간도 체크해보자. 전매제한이 짧게는 5년 길게는 10년으로 강화된 만큼 '친구 따라 강남 간다'식의 청약 전략보다는 보유 자금을 토대로한 실수요 중심의 청약을 해야 할 것이다.
여기에 아직 분양 일정이 확정되지 않은 만큼 추후 정확한 일정을 토대로 시간차를 이용한 판교·광교 교차 청약도 노려 볼만 하다. 마지막으로 택지지내 단지인 만큼 블록별 조망권과 입지 여건을 직접 꼼꼼히 체크해보는 부지런함도 필요하다.
 
이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>