소득 낮을수록 대출한도↓···주담대가 '0원'?
[서울파이낸스 김현경 기자] 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 골자로 하는 가계부채 관리방안이 지난 26일 발표된 가운데 소득이 높지 않은 서민과 청년층의 '내 집 마련'이 불가능해질 것이란 우려가 나오고 있다.
가계부채 누증 리스크를 완화하기 위해 상환 능력 범위 내 대출 관행을 정착시켜야 한다는 금융당국의 방침은 불가피하게 저소득자일수록 대출 한도가 줄어드는 결과로 이어질 수밖에 없어서다.
27일 금융권에 따르면 차주단위 DSR 규제가 조기 시행됨에 따라 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과하는 차주에는 DSR 40%가 적용된다. 또 내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 넘을 경우 DSR 40%가 적용된다.
아울러 DSR를 계산할 때 대출 산정만기는 평균만기로 축소된다. 상환 만기가 더 짧아져 기간 내 갚아야 할 원리금상환액은 늘어나게 된다.
DSR는 주택담보대출(주담대), 신용대출, 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 상환액이 차주 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 규제다. 차주의 상환능력을 현미경 심사해 대출가능 금액 자체를 줄이는 만큼 가장 강력한 대출규제로 여겨진다.
DSR 규제 대상을 대폭 확대해 가계부채 증가세를 완화시키겠다는 게 금융당국의 목적이다. 문제는 소득이 낮은 서민·청년층일수록 DSR 규제 영향을 크게 받는다는 데 있다.
마이너스통장(금리 3.95%) 대출 5000만원을 보유하고 있고, 규제지역 내 7억원짜리 아파트(LTV 40%)를 담보로 주담대를 받으려는 A씨가 있다고 가정해보자. A씨는 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용해 총 2억8000만원의 주담대(금리 3.47%·30년 만기·원리금균등분할상환)를 신청하려고 한다.
B은행 시뮬레이션 결과에 따르면 A씨의 연소득이 3000만원일 경우 현재 기준으로 받을 수 있는 주담대는 5000만원이었으나 내년 1월부터는 한 푼도 받을 수 없게 된다. 신용대출 적용만기가 짧아지면서 연간 원리금상환액이 약 285만원 추가돼, 신용대출만으로 이미 DSR 40%를 채웠기 때문이다.
같은 기준으로 A씨의 연소득이 5000만원일 경우 주담대 가능금액은 2억원에서 1억5000만원으로 5000만원 줄어든다.
반면, 연소득이 7000만원 이상으로 올라가면 대출 한도에서 차이가 발생하지 않았다. A씨의 연소득이 7000만원일 경우 주담대 가능 금액은 LTV 40% 만큼인 2억8000만원까지 가능하고, 이 금액은 내년 1월이 돼도 바뀌지 않는다. 마통 5000만원과 주담대 2억8000만원을 받은 A씨의 DSR 비율이 38.58%로 40%를 넘지 않아서다.
연소득이 1억원일 때도 주담대 가능 금액은 2억8000만원으로 동일했다. 이 때 A씨의 DSR 비율은 27.01%로, 8000만원 가량의 추가 신용대출도 가능한 상황이었다.
은행권 시뮬레이션에 따르면 결국 소득이 낮을수록 내 집 마련의 꿈은 멀어질 수밖에 없다는 결론으로 이어진다. 대출시장 내 '부익부빈익빈' 현상이 심화될 것이란 지적을 피할 수 없을 것이란 분석이다.
금융권 관계자는 "소득이 높을수록 DSR과 상관 없이 LTV 최대치까지 대출이 나와 DSR 규제 영향에서 상대적으로 자유로웠으나 소득이 낮아지면 대출이 아예 불가능한 상황까지도 나왔다"며 "소득이 높은 사람, 현금을 많이 보유한 사람들만 주택 구입이 가능해지는 상황이 고착화될 수 있다"고 지적했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대출에 크게 좌우되지 않는 금액대나 구매력이 있는 사람들에게 대출규제가 미치는 영향은 한정적"이라며 "중간급 수준의 직장인도 대출 한도가 종전만큼 유지되고 적시에 대출이 나올지 의문인데, 계층별 차등과 관련해 아쉬운 부분이 있다"고 말했다.
