[서울파이낸스 김호성 기자] 삼성증권은 13일 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개발에 참여한 금융사들에 대해 시황에 따라 리스크가 확대될 수 있다고 지적했다. 삼성증권은 특히 현재 PF시장에서는 2금융 기관들이 실행한 브릿지론부터 부실화가 나타나기 시작했다고 진단했다. 이에 따라 금융사들의 PF 리스크 관리가 필요하다고 삼성증권은 제언했다.
이경자 삼성증권 연구원은 이날 '주택시장 침체기 부동산 금융의 영향과 기회 산업'이라는 제목의 보고서를 내고 "PF 부실화는 단기물 후순위 성격의 브릿지론에서 표면화하고 있다"고 분석했다. 이 연구원은 이어 "관련 채무보증과 자산 비중이 높은 증권사, 캐피털, PF대출펀드 중심의 운용사부터 리스크가 확대될 것"이라고 우려했다.
PF는 차주의 신용도나 담보 대신 프로젝트의 예상 분양수익을 기반으로 자금을 모으는 금융 기법이다. 통상 토지매입→인허가→착공→분양·준공→입주 순으로 진행되는 부동산 개발에서 시행사는 자본력이 취약해 단계마다 필요한 자금을 대출로 충당한다.
초기 단계인 인허가까지 필요한 운영자금 대출은 리스크가 높아 통상적으로 증권사나 저축은행이 후순위 대출 형태로 참여해 자금을 조달한다. 동시에 대주단 모집을 완료하는 브릿지론(단기차입 등에 의해 필요자금을 일시적으로 조달하는 대출) 단계를 거치게 된다.
인허가가 완료되면 리스크가 크게 하락한다. 이에 단기차입 형태의 자금 조달 방식은 본PF로 전환된다. 본 PF를 통해 금융권에서 건축비 대출을 받거나 수분양자의 계약금·중도금으로 사업을 완공한다.
이 연구원은 "현재 부동산 PF시장의 리스크는 주로 브릿지론 단계부터 표면화하고 있다"고 진단했다. 2020년부터 주택시장 호황으로 본PF 사업 기회를 확보하기 위한 증권사 경쟁이 심화했으나 올해 들어 사업성 저하로 브릿지론의 본PF 전환이 지연되는 사례가 늘어났다는 게 그의 설명이다.
이 연구원은 "PF유동화증권 중 브릿지론 비중은 2020년 상반기 14.6%에서 하반기 22.7%로 급등했다"며 "브릿지론을 구성한 주체인 증권사나 부동산 운용사들은 주로 후순위채권으로 참여하는 데다 대체로 담보가치가 하락해 있는 경우가 많아 이 경우 손실이 불가피하다"고 진단했다.
그는 건설사에 대해선 "2008년 금융위기 이후 연대보증 등 직접적인 형태의 신용보강을 회피하고 자금보충, 책임준공 등 제한적 형태의신용보강으로 전환해 수익성은 낮아지더라도 사업 안정성은 향상됐다"며 "이번 사이클에서 건설사의 리스크는 상대적으로 적다"고 분석했다.
이 연구원은 그러면서 "금융사를 막론하고 자본대비 과도한 부동산 익스포저, 사업 초기 단계(브릿지론) 익스포저, 중후순위 채권 익스포저 등이 높을 경우 외부 시황에 따라 리스크가 확대될 전망"이라고 전했다.
