박원순式 '뉴타운 출구전략', 영향은?

[서울파이낸스 신경희기자] 정비사업을 통해 아파트를 건설하는 개발방식보다는 세입자 등 주거권 보장과 정비사업 속도조절에 방점을 찍은 박원순식 '서울시 뉴타운·정비사업 新정책구상'이 30일 발표됐다.

31일 부동산써브는 '서울시 뉴타운·정비사업 新정책구상'을 분석·발표했다. 이번 대책은 일종의 뉴타운 사업 출구전략이다. 사업시행인가 이전 단계인 뉴타운·정비사업장 610구역의 주민전수 실태조사로 사업을 계속 추진할 곳과 해제할 곳이 선별되면, 정비사업 일몰제 조정절차와 함께 주민반대가 심한 곳은 정비사업에서 벗어날 수 있다.

현재 약 230건에 달하는 심급별 법원소송이 진행되고 있는 재개발사업장의 탈출구를 마련해 준 셈이다. 재개발이나 뉴타운 사업이 공익사업의 일종임을 감안할 때, 개발일색의 전면철거보다는 주거지 보전과 마을만들기 등 거주민 중심의 재생사업을 통해 세입자 재정착과 주거권을 보장한다는 정비사업방식 전환의 방향성은 옳은 부분이 많다.

뉴타운지구 내 존치지역 등 대부분의 정비예정구역의 사업이 장기간 방치되며 건축제한으로 고통을 받아왔기 때문에 주민의견을 반영해 정비사업의 퇴로를 열어준데 큰 의미가 있고, 추진위 단계의 정비사업들은 일정부분 해제지역으로 분류될 확률이 높아 보인다.

그러나 추진위 승인이 취소된 경우 추진위가 사용한 법정비용 등 조합운영비에 대한 문제는 또 다른 소송전을 낳을 것으로 예상된다. 이번 대책은 중앙정부 분담 비율에 대해서는 실태조사 미비로 공공보조금 비율에 대한 구체적 언급이 누락된 상태고, 법적근거가 마련되지 않아 조합이 취소된 경우 손실보상을 전혀 받지 못하는 정비사업 조합들도 해산시 시공사와 조합간의 운영비 구상권이나 서울시와 행정소송이 불가피할 것으로 추정된다.

'공익사업보상법'이 있으나, 사업 폐지·변경 등에 따른 보상 규정을 선언적으로 규정하고 있을 뿐 구역 지정 해제나 사업 지연 등에서 발생하는 피해를 구체적으로 다루지 못하는 한계가 있어 정비사업취소시 보상에 대한 정부와 서울시의 후속입법과 재원마련은 숙제로 남았다.

재원마련의 현실성 여부는 기초생활수급자에게 세입자대책 자격 유무와 관계없이 모두 공공임대주택을 공급한다는 정책과도 맥을 같이하는 부분이다. SH공사가 지난 2011년 공급한 국민임대주택 가구수는 신규공급 1264가구, 공가세대 759가구 등 총 2023가구가 공급된 것으로 조사됐다. 기초생활수급자용 임대주택 공급에 대한 시의 수용가능한 공급계획이 뒤따라야 한다.

게다가 서울시 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/)을 통해 추진위원회 및 조합의 사업비 및 분담금을 개략적으로 추정하고 있으나, 토지 등 소유자의 알권리 충족을 위해 보다 정확한 용역추진비와 집행내역을 향후 공개해 정비사업 실태 조사시 의견수렴의 기본데이터로 활용시켜야 하고, 전수조사를 서둘러 필요이상의 진통과 잡음을 줄여야 한다.

정비사업 추진지역과 해제지역의 분류로 인한 양극화도 대두될 것이다. 택지구득난으로 신규공급을 정비사업에 기대고 있는 서울시의 경우 소형주택 멸실속도를 늦추는 장점이 있겠지만, 재개발을 통한 신규주택 및 임대아파트 공급은 차질을 가져오고 지역별 수급불안이 우려된다.

추진지역으로 분류되는 사업장은 사업추진속도가 빨라지며 지분가격 회복이 기대되나, 해제지역은 당분간 집값조정이 이어질 확률이 높다. 특히 정비구역해제지역은 역세권과 준주거지·상업용지를 중심으로 도시형생활주택과 오피스텔 공급지로 탈바꿈할 수 있겠지만, 거주환경이 열악하고 주거 선호도가 떨어지는 노후·불량 건축물의 슬럼화를 막을 구체적 주거환경개선 방안이 함께 병행될 필요가 있다.

실제 재개발 지역별 대지지분 가격과 시장동향을 살펴보면, 서대문구 가재울5구역은 2009년 12월 24일 조합설립인가를 마친 상태로, 이번 발표로 인한 사업해제 가능성은 낮을 것이라 인근 중개업소는 내다봤다. 다만 현재 대지지분 시세는 33㎡기준으로 2200만원 선이며, 작년 동기 (2500만원 선)대비 3000만원 가량 지분가격이 떨어진 상태라 경기침체 여파로 인해 투자수요는 줄고 있는 추세라고 전했다.

은평구 불광5구역 역시 박원순 서울시장 취임시부터 재개발 사업 손질은 이미 예견된 부분이었던것 만큼 단기적으로 사업진행에 직격탄을 줄 가능성은 적을 것이어서, 사업해제 가능성은 낮을 것으로 점쳤다. 그러나, 장기적으로 사업 지연시에는 급매물 출현과 가격하락으로 이어질 수 있다고 불광5구역 재개발정비사업조합은 전망했다. 현재 33㎡기준 대지 지분 시세는 1900만원선이다.

반면, 중랑구 상봉7재정비 촉진구역은 33㎡기준 대지 지분 시세는 1400~1500만원 선으로 작년에 비해 가격이 많이 떨어진 상태다. 최근 정비사업을 반대하는 쪽이 우세해 답보상태를 거듭하고 있어 이번 서울시 발표로 사업이 해제될지, 추진될지는 좀 더 지켜봐야 할 것이라고 인근 중개업소가 전했다.