"공공재개발, 용적률 확대·기부채납 완화"···입법 추진

[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 서울 등 수도권 주택공급을 확대하기 위해 제시한 공공재개발 사업의 세부 윤곽이 드러났다. 공공재개발은 법적 용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받되, 더 받는 용적률의 20~50%를 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하는 구조로 설계됐다.

2일 국회에 따르면 천준호 더불어민주당 의원은 이같은 내용의 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 대표 발의했다.

개정안은 공공재개발에 법적 상한의 120%까지 용적률을 주되 그에 따른 기부채납 비율은 20~50%로 낮추는 내용이 핵심이다. 용적률이 법적 상한을 초과할 수 있도록 허용한 파격에 더해 기부채납 비율은 일반 재개발(50~75%)보다도 낮다.

한국토지주택공사(LH)가 천 의원에게 제공한 자료에 따르면 서울 3종 일반주거지역에서 조합원 300가구가 일반 재개발을 추진하면 총 600가구를 지을 수 있지만, 공공재개발을 하면 가구 수는 700가구로 100가구 더 지을 수 있다. 시뮬레이션은 공공재개발의 서울시 용적률 인센티브 기부채납 비율이 30%로 정해졌고 기부되는 주택이 중형인 85㎡라는 전제하에서 이뤄졌다.

서울 3종 일반주거지의 기본 용적률은 250%다. 일반 재개발은 소형 임대주택 기부채납을 통해 법적 상한인 300%까지 높일 수 있으나 공공재개발은 법적 상한(300%)의 120%인 360%까지 끌어올릴 수 있다.

일반 재개발로 지어지는 600가구는 조합원 물량 300가구에 일반분양 155가구, 공적임대(공공임대+민간임대) 145가구로 구성된다. 공공재개발로 지을 수 있는 700가구는 조합원 물량 300가구, 일반분양 200가구, 공공임대 140가구, 민간임대·지분형주택 60가구 등으로 이뤄진다.

공공재개발은 전체 주택 물량의 20%를 공공임대로 채우게 하는 의무조항이 있지만 그렇다고 해서 공공임대가 확 늘어나지는 않음을 알 수 있다. 게다가 용적률 인센티브로 받는 공공임대 수는 두 경우 모두 60가구로 똑같지만 일반 재개발은 60㎡ 소형 주택이지만 공공재개발은 중형인 85㎡ 주택이라는 점에서 다르다.

공공재개발에서 공급되는 민간임대나 지분형주택은 조합 입장에서 공공임대보다 여러 면에서 낫다. 지분형주택은 정부가 5.6대책을 통해 제시한 새로운 유형의 주택으로, 자금 사정이 여의치 않은 조합원이 LH나 서울주택도시공사(SH) 등과 주택 지분을 10년간 공유하고 그 이후에 지분을 매입하거나 처분하게 하는 방식으로 운영된다.

공공재개발은 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 도시계획심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가, 그 외에 심의권자인 지자체가 부의한 내용 등 8개 항목을 통합심의 받을 수 있고 지구지정 등 절차도 신속히 진행할 수 있어 사업에 걸리는 시간이 기존의 절반 이하로 줄어들 수 있다.

이렇게 되면 조합설립부터 사업시행인가까지 소요되는 시간을 통상 40개월에서 18개월로 단축하는 효과가 생길 것으로 기대되고 있다. 또 공공재개발을 진행하기 위해 사업지를 주택공급활성화지구로 지정하면 재개발 정비구역으로 지정한 것과 같은 효력이 발생한다.

주택공급활성화지구 지정을 위해 지자체 도시계획위원회에 이를 전담하는 수권 소위원회(분과위)가 가동된다. 일반 재개발에선 정비구역 지정 등을 위해 수십명의 위원들이 참가하는 대회의가 열려야 한다면 공공재개발에선 5~6명의 위원으로 구성된 분과위로도 충분하다는 뜻이다.

공공재개발에서 나오는 공공지원민간임대주택은 민간임대사업자가 인수해야 하는데, 민간의 신속한 인수를 위해 1개 업체가 단독 입찰을 하더라도 수의계약을 허용한다.

개정안은 공공재개발에 투기 수요가 몰리는 것을 막기 위한 여러 방안을 담았다. 우선 개정안은 공공재개발이 본격 추진되기 전 단계에 있는 사업지를 주택공급활성화지구 예정구역으로 묶어 관리하는 방안을 마련했다. 이곳에서는 주택 신축이나 지분분할 등이 제한된다. 투기수요가 분양권을 확보하기 위해 벌이는 사전 작업을 차단하기 위한 조치다.

예정구역으로 지정되고 나서 2년간 주택공급활성화지구로 지정되지 않거나 공공시행자가 들어오지 못하면 예정구역에서 해제된다. 단, 지자체는 한차례에 한해 1년간 그 효력을 연장할 수는 있다.

공공시행자가 선정되거나 활성화지구가 지정된 이후 공공재개발이 본격화되는 단계에서 토지 등을 소유하거나 조합원 지위를 양수한 조합원에 대해선 분양가격을 더 비싸게 책정한다. 일반 조합원 분양가는 감정평가 금액의 산술평균으로 책정되는 반면 이들에 대해선 일반분양가와 비슷한 수준의 분양가로 공급될 예정이다.

이와 함께 공공재개발에선 실수요자를 보호하기 위해 공적임대 일부가 '수익공유형 전세'로 공급된다.

수익공유형 전세는 주택도시기금이 출자하는 임대리츠를 통해 공급되는 전세로, 임차인이 임대리츠 주식 일부를 보유하고 있다가 전세계약이 종료되면 전세금과 함께 주식배당을 받아 내집마련을 위한 목돈을 확보할 수 있게 된다. 이 전세는 임차인이 시세의 80% 수준으로 8년간 거주할 수 있다.

정비사업 지원기구인 한국부동산원이 공공재개발사업에 대한 사업시행계획, 관리처분계획 수립 및 검증 지원 등을 수행하게 하는 내용도 법안에 포함됐다.