1억초과 대출 죈다···2023년 7월까지 차주별 DSR 전면 시행

[서울파이낸스 김현경 기자] 오는 7월부터 전 규제지역 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받거나 1억원 초과 신용대출을 받을 경우 차주(대출자)별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. 가계부채 증가세를 안정화시키기 위한 방안으로 차주별 DSR 규제는 적용 대상을 점차 확대해 2023년 7월에는 전면 시행된다.

이와 함께 대출규제 강화로 서민·청년층의 '내집마련' 부담이 가중되지 않도록 40년 초장기모기지, 장래소득 인정기준 등의 보완 방안도 함께 도입된다.

금융위원회는 29일 이같은 내용이 담긴 '가계대출 관리방안'을 발표했다. 금융당국은 가계부채가 과도하게 누적돼 우리경제에 잠재적 리스크가 될 수 있다는 우려에 따라 대출규제 강화를 골자로 한 방안을 마련했다. 실제 문재인 정부 들어 4~5%로 안정됐던 가계부채 증가율은 코로나19 여파로 지난해 말 7.9%까지 치솟았다. 금융당국은 코로나19 상황을 고려해 올해 가계부채 증가율은 5~6% 내외로, 내년에는 4%대로 낮출 계획이다.

가계대출 관리방안은 △가계부채 총량관리 강화 △차주별 DSR 전면 도입 △비(非)은행·비주담대 관리체계 정비 △서민·청년층 주거사다리 지원 확대 등 크게 4가지 방향으로 추진된다.

먼저, 현재 특정 차주에만 적용되는 '차주별 DSR'를 2023년 7월 전면 시행을 목표로 3단계에 걸쳐 단계적으로 확대한다.

DSR는 대출 심사시 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 차주의 상환능력을 현미경 심사해 대출가능 금액을 줄이는 만큼 가장 강력한 대출규제로 여겨진다.

현재는 차주별 DSR 40%가 아닌 은행별 DSR 40%(비은행 DSR 60%)에 맞춰 운영돼 왔다. 차주별 DSR 40%가 적용되는 경우는 △투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택에 대한 주담대 △연소득 8000만원 이상이면서 신용대출 총액이 1억원을 초과한 경우 등 2가지였다. DSR 40% 적용 대상을 이 2가지 경우에서 확대하겠다는 게 금융당국의 계획이다.

우선 오는 7월부터 △전 규제지역 6억원 초과 주택에 대한 주담대 △1억원 초과 신용대출에 대해 차주별 DSR가 적용된다. 이 경우 서울지역 아파트의 약 83.5%, 경기도 내 아파트의 약 33.4%에 해당하는 담보에 기반한 주담대 차주에 차주별 DSR가 적용된다.

또 내년 7월부터는 앞선 1단계 대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 차주에 대해서도 차주별 DSR가 적용된다. 또 오는 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하는 차주에 대해 같은 규제가 적용된다.

금융위 관계자는 "1억 이상 가계대출 차주수는 전체 차주 중 28.8% 수준이나 금액 기준으로는 전체 가계대출 중 76.,5%에 해당한다"고 설명했다.

단, 소득 외 상환재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우 차주별 DSR 적용이 제외된다. 제외 대상은 △전세자금대출·예적금담보대출·보험계약대출 △서민금융상품 등 정책적 목적의 대출 △300만원 미만 소액대출 등이다.

한국토지주택공사(LH) 땅투기 사태 이후 문제시된 비(非)주담대 규제도 한층 강화한다. 다음달 17일부터 토지·오피스텔·상가 등 비주담대에 대한 주택담보대출비율(LTV) 한도규제(최대 LTV 70%)를 모든 금융권에 일괄적으로 도입한다. 또 7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주담대의 경우 LTV 40%로 강화하되, 농축어업인 등 실수요자는 예외를 허용한다.

아울러 서민·청년층의 주거사다리를 위한 금융지원을 확대한다. 7월부터 현재 소득은 낮으나 장래 소득증가 가능성이 높은 차주(청년층)에 대해 DSR 산정시 '장래소득 인정기준'을 활용하는 방안이 도입된다. 이를 위해 고용노동통계 중 연령별 소득자료를 우선 활용하고 다양한 통계자료 등도 활용될 수 있도록 금융권에 가이드라인을 마련하기로 했다.

올해 하반기에는 만 39세 이하 청년층과 신혼부부를 대상으로 만기 40년 정책모기지가 출시된다. 주거 마련시 원리금 상환부담을 완화하기 위한 차원이다. 실제 40년 모기지를 이용해 연 2.75% 금리로 3억원을 대출할 경우 월 상환액이 122만원에서 104만원으로 축소된다고 당국은 설명했다.

이와 함께 서민·실수요자에 대한 LTV·DTI(총부채상환비율) 혜택도 강화할 계획이다. 현재 서민·실수요자에 대한 LTV·DTI 우대혜택 비율은 10%p인데, 이 비율을 높이는 방안 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 서민·실수요자 혜택강화 및 요건완화 세부방안은 관계기관 협의 등을 거쳐 추가로 발표할 예정이다.

금융위 관계자는 "6월부터 금융권 실무협의와 전산구축 등을 거쳐 가계부채 관리방안 시행에 차질이 없도록 준비할 것"이라고 말했다.