제도개선에 되레 전세시장 '불안'···전세 매물‧입주 물량↓+재건축 이주

[서울파이낸스 노제욱 기자] 서울 전셋값이 오름세를 이어가는 가운데, 전세 매물 감소와 입주 물량 부족 등의 영향으로 한동안 전셋값이 안정되긴 힘들 것으로 보인다. 이러한 가운데 강남 재건축 이주 수요도 있어 시장 불안 가속 요인으로 꼽힌다.

18일 한국부동산원 자료에 따르면 지난주 서울 전셋값은 전주 대비 0.03% 상승했다. 이러한 오름세는 2019년 6월 셋째 주부터 이어져 온 것으로, 100주 연속 상승이다. 이처럼 오랜 기간 올랐음에도, 향후 전셋값 상승을 견인할 요인은 시장에 존재하는 것으로 보인다.

일단 전세 매물이 지속해서 줄어들고 있다. 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 18일 현재 서울 전세 매물은 2만1526채로, 전달(4월18일 기준) 2만3529채에 비해 8.6% 감소했다. 지난해(2020년 5월18일)와 비교해보면 4만5630채에서 무려 52.9% 감소한 수치다. 서울이 1년간 전국 시도 중 가장 큰 비율로 전세 매물이 감소한 지역으로 꼽혔다.  

최근 더불어민주당 부동산특별위원회 등에서 논의되고 있는 '임대사업자 기존 세제 혜택 폐지'와 오는 6월1일 전월세신고제를 마지막으로 완성되는 '임대차 3법'의 영향으로 인해 전세 매물이 감소하는 것으로 풀이된다. 또한 재건축 실거주 의무 요건을 채우기 위해 임대인들이 직접 실거주하면서 매물이 줄어든 영향도 있는 것으로 보인다. 정부는 지난해 6.17 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 재건축 아파트 소유자는 2년 이상 실거주한 경우에만 새 아파트 입주권을 받을 수 있도록 했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "임대사업자에 대한 혜택 축소로 전세 물량 공급이 줄고 있고 전월세신고제 등 임대차 3법 등으로 월세로 전환을 많이 하면서, 결국은 전세 매물이 줄고 가격은 상승하는 것"이라며 "임대사업자에 대한 혜택이 없어지면 향후 전세 공급을 기대하기 어렵다"고 말했다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 "조합원 의무거주 조항으로 인해 집주인이 실거주하는 비중이 높아지고 있다"며 "'똘똘한 한 채'가 많은 서울에서 이런 현상이 더 심화된 상황이라 서울 지역 내 전세 물량이 계속해서 부족하다고 느낄 수 있다"고 설명했다.  

향후 서울 입주 물량도 넉넉지 않다. 부동산114에 따르면 2021년 올해 서울 입주 물량은 3만861가구로 전년 대비 37.3% 감소했다. 최근 연도별 입주 물량을 살펴보면 △2018년 3만7537가구 △2019년 4만9061가구 △2020년 4만9261가구 △2021년 3만861가구로 지난 2017년 약 2만8000가구가 입주한 이래 올해 최저 수치를 기록했다. 내년 입주 예정 가구도 현재 약 2만가구인 점을 고려하면 전세 시장이 나아질 가능성은 적어 보인다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "입주 물량과 전세는 서로 영향을 가장 많이 주고받는 관계"라며 "최근 입주 물량은 거주 의무, 절세 등의 이유로 전세 매물로 나오지 않는 추세이기 때문에 과거처럼 입주 당시 물량이 시장에 풀리는 현상도 나타나지 않고 있다"고 설명했다.  

이러한 가운데 재건축 이주 수요가 있어 시장에 불안을 가중시킬 것으로 예측된다. 업계에 따르면 반포에서 다음 달 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구)를 시작으로 총 3900가구가 이주를 계획하고 있다. 신반포18차(182가구), 신반포21차(108가구), 반포주공1단지 3주구(1490가구)의 주민들이 연이어 이주하게 되면 인근 지역뿐만 아니라 서울 지역 전체로 시장 불안정이 확대될 수 있다.  

송승현 도시와경제 대표는 "보통은 직장, 학군 등의 이유로 인근 지역으로 이사하지만, 최근 전세 매물이 부족하다 보니 다른 지역으로 이사할 가능성이 높다"며 "소득이 어느 정도 있는 사람들이 서울 내 다른 지역으로 전세를 구하면서, 시장의 불안정이 서울 전체로 확대될 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "재건축 이주를 비슷한 시기에 다 같이 하는 것보다, 단지별로 일정한 간격을 두고 할 필요가 있어 보인다"고 의견을 표했다. 

이에 대해 국토교통부는 지난 14일 보도자료를 통해 "정비사업 이주수요로 인한 강남발 전세시장 불안 전망이 있으나, 실제 올해 계획된 서울지역 전체 및 강남4구 전체 정비사업 이주 물량이 지난해보다 많지 않다는 점을 감안할 필요가 있다"며 "올해 서울 지역 내 정비사업 이주수요 규모는 약 7600세대로 지난해의 1/3 수준이며, 강남4구도 약 4200세대로 지난해의 1/2 수준"이라고 설명했다. 그러면서 "정비사업 이주로 전세 불안이 발생할 가능성이 크다고 보기 어렵다"고 말했다.

송 대표는 "이주 수요도 적지만 전세 물량도 적다는 것이 큰 문제"라며 "지난해에 비해 전셋값이 크게 올랐고, 매물은 호가 중심으로 거래가 이뤄지는 등 전체적인 환경을 놓고 봤을 때 지난해보다 더 열악해졌다고 볼 수 있다"고 설명했다.