도심복합개발 증산4구역 수익구조 첫 공개···분담금 9천만원

[서울파이낸스 이서영 기자] 2.4 공급대책의 핵심으로 꼽히는 도심공공주택 복합사업의 수익구조가 공개됐다. 1호 사업지인 서울 은평구 증산4구역은 종상향을 통해 가구당 평균 부담금이 기존 2억3000만원에서 9000만원으로 1억4000만원 줄어드는 것으로 나타났다.

28일 한국토지주택공사(LH)는 증산4구역을 상대로 2차 설명회를 열어 주민들에게 이같은 내용을 발표했다.

증산4구역은 이미 주민 동의 요건을 확보하는 등 사업 속도가 가장 빠른 곳이다. 증산4구역에는 종상향 등을 적극적으로 적용해 용적률을 295%까지 올린다. 기존 민간 개발 때 용적률 247% 대비 48%포인트(p) 올라가는 것이다. 기부채납 비율은 6%p 줄여 대지면적은 기존 13만㎡에서 13만8000㎡로 넓어진다. 이와 같은 종상향이나 기부채납 비율 인하 등은 정부가 도심 공공주택 복합사업에서 보장한 인센티브다.

이에 공급되는 주택 수는 기존 자력 개발 때 예정했던 3421호에서 4112호로 691호나 증가하면서 사업 수익성이 크게 올라간다.

대신 4112호 중 10%인 412호는 각각 공공임대와 공공자가주택으로 공급된다. 남은 80%인 3288호의 주택은 40%씩 나눠져 토지 등 소유자에 대한 우선공급분(1642호)과 일반인을 위한 공공분양(1646호)으로 돌아간다.

이에 토지 등 소유자의 분담금 총액은 1665억원으로 기존 3970억원 대비 2305억원 줄어들 것으로 국토교통부는 예상했다. 호당 평균 분담금은 9000만원으로, 기존 자력개발 시 분담금 2억3000만원에 비해 1억4000만원이나 줄어든다는 것이다. 이를 감안해 토지 등 소유자의 수익률을 계산하면 당초 약속한 30%p도 훌쩍 넘게 되다는 것이 정부의 설명이다.

일반분양가는 59㎡는 5억8292만원, 84㎡는 7억3070만원으로 추정됐다. 이 단지는 분양가상한제 적용 대상이어서 그 공식으로 산출한 가격이다.

토지 등 소유자에 대한 우선공급 가격은 일반분양가의 85%를 적용해 59㎡는 4억9400만원, 84㎡는 6억2000만원이 된다.

아울러 올해 도심공공주택 복합사업 후보지에 대해 본지구 지정을 목표로 하며, 이르면 2026년에 주민 입주가 시작될 수 있도록 신속하게 사업을 진행할 계획이다.

박철흥 LH 수도권주택공급특별본부장은 "관련 법령 개정을 반영한 설명회를 시작으로, 도심공공주택 복합사업 선도 후보지에 대해 신속하게 1차 지구지정 제안할 예정"이라며 "향후 사업 참여에 관심이 있는 타 지구에 대해서도 연말까지 지구지정이 될 수 있도록 적극 노력하겠다"고 말했다.