투기 차단한다지만···토지거래허가구역 집값 잡기 '역부족'

[서울파이낸스 이서영 기자] '반도체 클러스터' 용인 원삼면 전역이 토지거래허가구역 재지정된데 이어 서울 압구정·잠실 등 기한 만료를 앞두고 있는 토지거래허가구역도 재지정(연장) 될 가능성이 커졌다. 토지거래허가구역이 연장되면 최근 정부의 강화된 허가기준이 적용되는 만큼 시장에서는 심각한 거래 침체를 야기할 것이라는 불만섞인 목소리가 나오고 있다.

다만, 전문가들은 토지거래허가구역 지정이 가격 안정 등의 효과를 내기엔 효용성이 떨어지는 규제라고 지적한다. 

17일 경기도는 반도체 클러스터 개발사업 지역인 용인시 처인구 원삼면 전역 60.1㎢를 2023년 3월 22일까지 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이 외에 최근 성남시 상적동 일대 임야 5.58㎢도 지난 주 재지정됐다. 

특히 서울은 다음달 열릴 도시계획위원회에서 4월26일로 토지거래허가구역 지정이 종료되는 △압구정 아파트지구 24개 단지 △여의도 아파트지구 및 인근 16개 단지 △목동 택지개발 사업지구 아파트 14개 단지 △성수 전략정비 구역 등을 토지거래허가구역으로 재지정하는 안건을 심의할 예정이다. 이후 오는 6월에 토지거래허가구역 지정 시한이 끝나는 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢) 재지정 심의를 앞두고 있다.

이에 대해 서울시 관계자는 "아직까지 토지거래허가구역을 연장할 지 여부를 명확하게 결정낸 것은 아니라 답변드릴 수 없지만, 연장될 경우 변경된 기준이 적용된다"고 말했다. 

문제는 서울시가 2040서울플랜을 발표하며 한강변 35층 높이 제한을 폐지한 데다, 윤석열 대통령 당선인이 재건축 규제 완화 등 부동산 관련 규제를 전면적으로 완화하기 한 만큼 토지거래허가구역에서도 신고가 행진이 이뤄지고 있다는 점이다.

실제로 국토교통부 실거래가 자료를 보면 강남구 압구정동의 구현대 6,7차 전용 144㎡ 아파트는 지난달 9일 50억원에 매매됐다. 전용 157㎡ 주택형 또한 같은 날 50억원에 팔렸다. 두 주택형의 직전 신고가는 각각 45억원, 42억원으로 순식간에 수억원 실거래가가 올랐다.

시장에서는 토지거래허가구역이 연장되는 것에 대해 시장에서 불만의 목소리가 나오고 있다. 목동의 한 공인중개사는 "새로운 대통령도 나왔고 올해 토지거래허가구역이 풀리고 거래가 늘어날 거라 기대했는데, 또 다시 연장이 된다면 암담하다"고 말했다. 전날 기준 지난해 1,2월 서울 부동산 아파트 거래가 9612건이었다면, 올해는 1769건으로 약 82%가 감소한 상황이다. 2월 거래가 아직까지 신고되지 않았다고 해도 하락 폭이 매우 크다. 

심지어 국토부는 최근 부동산거래신고법 등을 개정해 토지거래허가구역내 허가 대상 면적을 현재보다 대폭 축소했다. 주거지역은 종전 대지면적 18㎡에서 6㎡로, 상업지역은 20㎡에서 15㎡ 다. 그동안 일부 소형주택이 토지거래허가구역 내에서 별도 규제 없이 매매할 수 있어 사각지대에 놓여있다는 지적을 받아, 규제를 강화해 형 연립·다세대 주택 등의 투기적 거래를 차단하겠다는 의도다. 

즉 이전에 토지거래허가구역을 지정했을 때보다 불안감이 더 크게 작용할 수 밖에 없는 상황이다. 

전문가들은 토지거래허가구역 연장되더라도 가격 형성에는 큰 영향력은 없을 것이라고 판단하고 있다. 최근 시장에서 토지거래허가구역 지정이 사실상 부동산 관련 규제 완화를 위한 사전 포석으로 읽히고 있기 때문이다. 이같은 학습효과로 인해 규제 효과가 작용하기 어렵다는 것이다.       

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "사실상 주택 거래는 이미 18㎡ 이상에 거래되고 있어, 토지거래허가구역이란 규제가 수요를 억제하는 데 영향을 끼칠 만큼의 파급력 있게 흘러가고 있지 않다"고 말했다. 

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "현재 토지거래허가제도는 소비자들의 불편만 초래할 뿐"이라며 "이미 토지거래허가제가 가격 상승을 막지 못한다는 걸 소비자들이 습득한 상황에서 이같은 조치는 보여주기식에 불과하다"고 지적하기도 했다.