9월 역대급 분양시장 열린다···'옥석가리기' 본격화 전망

[서울파이낸스 오세정 기자] 9월 분양성수기를 맞아 전국에서 5만가구가 넘는 아파트가 쏟아진다. 지방 중소도시에서만 1000가구 이상 대단지 아파트가 총 1만가구 이상이 공급된다. 하지만 경기 침체 우려와 금리 인상 기조로 부동산 시장이 크게 위축된 만큼 청약시장도 얼어붙으며 미분양 공포가 커질 것이라는 우려섞인 목소리도 나오고 있다. 때문에 전문가들은 수요 양극화 현상이 뚜렷해지는 시기인 만큼 입지와 규모, 가격 등 경쟁력에 따라 청약 성패가 갈릴 수밖에 없을 것이라고 지적한다.  

7일 부동산R114에 따르면 건설사들은 이달 전국 63개 단지, 총 5만4620가구(임대 포함)의 아파트를 분양할 예정이다. 이달 기준으로 2015년(5만7338가구) 이후 가장 많은 물량이다. 1년 전과 비교해도 80% 이상 많다. 전체 물량의 63% 수준인 3만4508가구는 지방에, 나머지 2만112가구는 수도권에 공급된다. 이는 부동산 경기 침체에 따라 자체 수급 조절에 나선 건설사들이 지난달 일정을 미룬 분양 물량을 이달에 집중한 영향으로 풀이된다. 

다만 현재로선 청약 흥행을 장담하기 어려운 상황이다. 거래 절벽 속에 청약시장도 찬바람이 불면서 청약 경쟁률이 갈수록 하락세이기 때문이다. 올해(1~8월) 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 10.4대 1로, 지난해 같은 기간(19.8대 1)과 비교해 큰 폭으로 하락했다. 1순위 경쟁률도 지난해 19.3대 1에서 올해 10.1대 1로 낮아졌다. 지난해 164.1대 1로 세 자릿수를 기록했던 서울 청약 경쟁률은 올해 29.8대 1로 급락했다. 

청약 열기가 식으면서 미분양 주택도 증가하는 추세다. 국토교통부 자료를 보면 7월말 기준 전국 미분양 주택은 총 3만1284가구로, 전월(2만7910가구) 대비 12.1% 늘었다. 미분양이 3만 세대를 넘어선 것은 2019년 12월 이후 처음이다. 특히 준공 후에도 주인을 찾지 못한 ‘악성 미분양’의 경우 전국 7388가구로 전월(7130가구) 대비 3.6%(258가구) 늘어났다. 

전문가들은 수익 목적의 '일단 사놓고 보자'는 '묻지마청약'이 사라지고 시장이 안정화하는 가운데 수요 양극화에 따라 미분양이 확대되는 상황이라고 진단했다. 이에 따라 공급자들이 시장 수요에 맞춰 상품 경쟁력을 강화해야 한다고 제언했다.  

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "최근 전국적으로 미분양이 늘어나는 추세며 지방의 상당수는 대구에 한정된 측면이 있어 우려감이 있다"면서 "분양가나 입지적 매력 요인이 떨어지는 단지들이 미분양되고 국소적으로 인기있는 곳들은 여전히 선호도가 높은 상황"이라고 말했다. 이어 "과거 묻지마청약이 사라지면서 기존 과열됐던 시장이 안정화하는 과정에서 일종의 양극화가 나타나는 것"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미분양이 발생한 곳들을 들여다보면 나름대로 이유가 있는데 입지나 인근 시세 대비 분양가가 과도한 경우가 대부분"이라면서 "사업자는 가급적 분양가상한제 허용 범위 안에서 높은 분양가를 책정하고 손익분기점이 있어서 일부 미분양 발생으로 손해보는 구조는 아니다"고 지적했다. 그는 "미분양이 일부 발생하면서 시장 수요에 맞춰 분양가가 조정되는 것이 시장에는 오히려 바람직한 측면도 있다"고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "분양시장이 예전만큼 녹록하지 않다. 과거 집값 상승기에는 일부 거품이 있었지만 분양 수요가 컸던 반면 금리 상승과 재고주택시장 등이 악화한 현재 상황에서 단지의 호불호가 극명하게 갈릴 것"이라며 "대구, 인천 등 누적 공급이 많고 미분양이 늘어 공급 과잉이 예견됐던 지역이나 규모, 입지, 가격 경쟁력이 떨어지는 상품 등의 위험이 더 커진 시장"이라고 분석했다. 

김 연구위원은 "수요자 입장에서는 자금조달이 쉽지 않은 상황에서 금리 환경, 재고주택시장 환경을 고려해 선택하게 된 것"이라며 "이에 공급자들은 차별화한 전략과 상품 경쟁력을 바탕으로 소비자들의 선호에 맞춰 상품을 구성해야 하고 분양가격 결정 역시 단순 시세에 맞추기보다 더 신중할 필요가 있다"고 말했다.