[부동산 개발금융 세미나] "부동산 '돈맥경화' 연기금·리츠로 해소하라"

[서울파이낸스 오세정 기자] 금리인상·경기침체·인플레이션 등 복합 위기에 닥친 부동산개발 금융시장에 대응하기 위한 새로운 자금조달 방안으로 리츠·연기금 등 투자자금을 활용하는 방안이 제시됐다. 또 최근 수요가 커지고 있는 신성장 부동산상품으로 데이터센터 개발사업을 주목해야 한다는 주장이 나왔다. 

프로젝트금융 및 개발금융 전문미디어 딜북뉴스와 믿고 보는 경제신문 서울파이낸스는 공동 주최로 31일 서울 강남구 한국부동산개발협회 대강당에서 '2022 부동산 개발금융 세미나'를 개최했다.

부동산개발협회와 미래에셋증권, 한국투자증권 등이 후원한 이날 세미나에서는 △연기금을 이용한 부동산 개발전략 △역세권 등 도심 복합개발시 리츠 활용하기 △사례연구: 최신 데이터센터 개발사례와 트렌드 등 주제발표가 이어졌다.  

첫 번째로 주제발표에 나선 윤혁준 DS네트웍스자산운용 이사는 "대규모 자금이 장기간 투입되는 부동산 개발사업 특성상 적정수준 공급유지를 위해 연기금의 개발사업 지분투자나 건설자금 대출 혹은 완공된 수익형부동산에 적극적인 투자 참여가 매우 중요하다"고 강조했다.

윤 이사는 "현재 국내 개발사업은 시공사 책임준공을 활용한 PF 대출 등으로 개발사업을 진행하고 있지만 상당부분의 공사비를 분양대금으로 조달함에 따라 공사기간 중 시장환경 변화에 크게 영향을 받는다는 리스크가 있다"며 "최근 경기변화에 비탄력적이고 안정적인 운용수익 확보를 위한 연기금 개발사업 투자가 증가하고 있다"면서 이같이 밝혔다. 

연기금을 활용한 자금조달의 효과에 대해 "시행사는 책임준공 의무 면제를 통한 공사비용 절감 및 후분양, 임대운영 후 매각 등 수익을 극대화하고 시공사는 우발채무증가, 신용등급 하락, 선분양 부진으로 공사비 미지급 등 이벤트 발생으로 준공 지연이나 무산을 방지할 수 있다"면서 "연기금은 기금별 수익률 향상을 위한 투자기회 확보, 운용사는 펀드설정 상품 다변화 및 수탁고 확대, 장기 안정적 운용수익원 확보가 가능하다"고 설명했다. 

그는 연기금을 활용한 개발사업 자금조달에 대한 선결 조건으로 △시행사, 연기금, 운용사 간 역할 및 수익구조에 대한 이해를 바탕으로 한 신뢰확보 △인력 분야별 전문성 강화 △합리적인 의사결정체계와 리스크관리 시스템 △합리적 성과평과 및 보상제도 △세제혜택지원 등 정부의 일관성 있는 정책적 지원을 통한 수익성 확보 △ESG 측면 강화 등이 제시됐다. 

두 번째 발표자인 김선태 한국리츠협회 리츠연구원장은 "성공적인 역세권 도심 복합개발을 위해서는 토지 확보, 사업성 확보, 자금 조달, 인허가 지원, 개발 필요성 공감 등을 통한 사업성 확보가 핵심"이라며 "사회현황을 감안해 매도·임대 등 부동산 처리 전략을 수립할 필요가 있다"고 설명했다. 

김 원장은 이어 "복합개발시 토지주는 잠재적 이익 참여배제 우려, 투자자는 투자 손실 우려 등이 있는데 다양한 주주 구성과 배당금의 영속성(매각차익 포함)을 핵심구조로 하는 리츠가 복합개발 금융 대안으로 떠오르고 있다"면서 "'주주 참여자의 개발이익 공유' 방식인 리츠로 조속한 사업 추진이 가능하다"고 주장했다.  

그는 복합개발에 리츠를 활용하기 위한 과제로 사업비 조달 허용시기 조정, 현물출자한 주주의 주식매도 시기 자유화를 꼽았다. 그는 "대토리츠 경우 조달 허용시기와 주주 주주매도 시기가 영업인가를 받은 후부터로 정해져 있어 사업 진행의 애로가 많고 주주들의 불만이 많다"면서 "사업비 조달 허용 시점은 리츠가 사업주체가 되기 위한 '특례 등록' 시점부터로, 주주의 주식매도 시기의 경우 주식발행 시점부터로 조정돼야 한다"고 강조했다. 

마지막 주제발표를 맡은 윤만식 전북은행 차장·박사는 "전세계적으로 데이터 유통량이 폭발적으로 증가했고 향후 더 증가할 전망이지만 현재 데이터를 보관하기 위한 상업용 데이터센터는 부족해 확충이 시급하다"면서 "많은 서버들이 모아 네트워크로 연결한 시설인 데이터센터는 인터넷 데이터 센터(IDC)와 클라우드 데이터 센터(CDC)로 구성되는데 이 중에서도 CDC를 주목할 필요가 있다"고 강조했다.

그러면서 데이터센터 개발사례로 △네이버 세종 데이터 센터 △춘천 K 클라우드 파크 프로젝트 △전남 해남 솔라시도 데이터센터 클러스터 프로젝트 △SK브로드밴드 새만금 데이터센터 등을 소개하며 부지선정 시 검토사항 및 사업 조건, 추진 시 주요 쟁점 등을 설명했다.