"20% 넘는 부동산법인 지분 투자자산 인정"···국토부, 리츠 활성화

[서울파이낸스 김호성 기자] 앞으로 리츠(REITs·부동산투자회사)가 부동산법인 지분을 20% 이상만 보유해도 해당 지분을 부동산자산으로 인정받을 수 있게 된다.

국토교통부는 리츠 침체에 대응하기 위해 이같은 내용을 담은 제도 개선 방안을 5일 발표했다.

현행 리츠 자산 관련 규정은 리츠가 부동산법인(총자산의 80% 이상이 부동산인 법인) 지분 50%를 초과 소유한 경우에만 해당 투자지분을 부동산으로 인정하고 있다. 이에 따라 리츠의 수익구조 다양화, 포트폴리오 확대를 저해한다는 지적이 제기됐다.

정부는 이번 제도 개선을 통해 리츠가 부동산법인(총자산의 80%이상이 부동산인 법인) 지분을 20% 이상 소유한 경우에도 해당 투자 지분을 부동산으로 인정해 주기로 했다. 이는 기업회계기준상 최소한의 영향력 확보 기준을 적용한 것으로 풀이된다. 기업업회계기준 8장 지분법에 따르면 피투자회사의 의결권이 있는 주식 20% 이상을 보유한 경우 해당 투자기업은 '유의적인 영향력'이 있는 것으로 인정하고 있다. 

노인주택·노인요양시설을 자산으로 하는 헬스케어리츠 등 리츠의 다양화도 지원한다. 지금까지 리츠 투자자산은 주택(51%)과 오피스(26%)에 집중돼 왔다. 앞으로는 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발 사업 등을 적극 지원해 다양화를 꾀한다는 방침이다.

리츠는 2001년 도입 후 꾸준히 성장해 지난해 350개, 자산규모는 87조6천억원으로 성장했다. 그러나 최근 급격한 금리 상승으로 자금 조달이 어려워지고 투자자들의 관심도 크게 줄어든 상황이다. 이런 상황을 타개하기 위해 정부는 새로운 투자 모델 개발 지원을 통해 리츠 다양화를 유도하기로 했다.

리츠의 자금조달 방안도 다양화된다. 또한 감가상각비 활용을 인정하는 등 배당 여력도 늘려준다는 방침이다.

이를 위해 리츠의 기업어음(CP) 발행을 허용하기로 했다. 지금까지는 차입을 통한 리츠 자금조달의 경우 금융 대출, 회사채 발행만 인정해 왔다. 만기가 짧은 CP는 증권신고서를 제출하지 않아도 돼 자금조달이 회사채에 비해 용이하다. 다만, 무분별한 CP 발행 우려가 있어 발행 전 국토부와 사전협의를 거치도록 했다.

이와 관련 국토부 관계자는 "CP 발행은 두 개 이상 신용평가회사에서 신용등급 B등급 이상을 받아야 해 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮다"면서도 "사전에 국토부와 협의하도록 해 무분별한 발행은 지양할 예정"이라고 설명했다. 

아울러 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위는 확대된다.

현재는 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용한다. 이에 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당규모가 감소된다는 지적이 있었다. 앞으로는 지분율·투자구조 등을 고려해 제한적으로 감가상각비 활용 초과배당이 허용된다. 

리츠의 실사보고서 제출 의무도 완화된다.

지금은 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황·가격 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정하고 있는데, 부동산이 아닌 펀드 수익증권에 대해서는 공정가치평가서만 제출해도 되도록 했다.

또한 자산관리회사(AMC) 설립 때 예비인가 절차는 폐지한다. 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토로 예비인가를 대체하기로 했다.

대토보상자는 대토리츠에 현물출자를 하고서 1∼2년 후 주식을 처분할 수 있게 된다. 지금은 대토보상자가 대토리츠에 현물출자하고 받은 주식은 보상계약일로부터 3년 이후 처분이 가능해 보상자가 리츠에 조기 출자할 유인이 사실상 없다. 이에 따라 대토리츠의 투자자산 확보가 지연된다는 지적이 있었다.