'DSR에 전세대출 포함' 탄력 받나···금융硏 "투기거래 억제 효과"

[서울파이낸스 김호성 기자] 부동산 시장으로 자금 쏠림을 막으려면 전세자금 대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 포함하는 방안을 검토할 필요가 있다는 한국금융연구원의 제언이 나왔다. 이를 통해 전세자금 대출을 이용한 투기거래도 억제할 수 있다는 의견이다. 

박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 15일 '부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언' 보고서에서 이같이 밝혔다.

현재 DSR 산정에 있어 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차할부금, 주식담보대출 등의 원리금이 포함되지만 전세대출은 산정 대상에서 예외로 한다. 그간 금융당국은 가계부채에 대한 강력한 관리를 위해 전세대출을 DSR 산정에 포함하려고 했지만 실수요자들의 반발 등을 고려해 결국 실행에 옮기지는 못했다. 

앞서 한국은행도 지난해 연말 발표한 ‘금융안정보고서’에서 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 작용해 온 점 등에 비추어 볼 때 대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있을 것”이라고 지적한바 있다. 지난해 4월에는 KB금융연구소도 비슷한 제언을 했다. 한은 뿐 아니라 여러 연구원에서도 비슷한 제언을 함에 따라 실제 정책으로 이어질지 주목된다.

더구나 최근 '무자본 갭투기'로 다세대 주택을 무더기로 사들여 전세 보증금 수십 억 원을 편취한 이른바 '빌라왕' 사건들이 끊이지 않으면서 전세대출을 DSR 산정에 포함시키는 규제 강화에 힘이 실릴 것이란 관측도 나온다. 

박 선임연구위원은 "최근 부동산 급등기에 전세자금 대출·보증이 전세수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로 자금 쏠림을 야기했다"고 지적했다.

전세대출은 보증기관의 보증을 바탕으로 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있기 때문에 전세 수요의 증가 요인이 됐고, 전셋값 상승은 매매와 전세의 가격 차이를 좁혀 갭투자에 유리한 여건을 조성했다는 것이다.

보고서에 따르면 전세자금 대출 규모는 지난 2012년 말 약 8조6000억원에 불과했지만 2022년 9월 말 기준 약 171조7000억원으로 대폭 늘었다.

박 선임연구위원은 "제도 개선을 위해 전세자금 대출·보증을 주택매매가격 일정 비율 이내로 제한하고, 임대보증금·전세자금 대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 검토할 수 있다"고 밝혔다.

박 선임연구위원은 보유주택 수 등에 따라 복잡하게 차등화된 대출 규제·세제 등 규제를 채무상환 능력과 실거주 기준에 따라 단순화할 필요가 있다고도 했다.

구체적으로 대출 규제는 상환능력 중심 규제인 차주별 DSR 규제를 정교하게 정비할 필요가 있다고 강조했다.

미래의 금리 상승 가능성, 임대보증금 등 금융회사 외 채무 상환 의무도 고려해 실제 상환 능력을 정확하게 평가할 수 있도록 해야 한다는 뜻이다. 

아울러 대출 규제·세제 등 차등화는 주택 보유의 동기에 따라 실거주 목적의 '자가 주거용'과 투자목적의 '임대용'으로 구분하고 동일 그룹 내에서는 가능한 단순화하는 방안을 검토해볼 수 있다고 박 선임연구위원은 조언했다. 

실거주 기준을 적용하면 1가구 1주택이지만 거주하지 않는 비거주자의 투기적 거래도 억제할 수 있다.

박 선임연구위원은 임대용 주택에 대해 주택매입자금에서 임대보증금과 해당 주택의 선순위 채권을 차감한 일종의 자기자본이 일정 수준 이상이 되도록 유도할 필요가 있다고도 강조했다.

이어 그는 "이를 통해 주택가격 급락 등으로 매매가격이 전셋값에 미치지 못해 임대보증금 상환이 곤란해지는 깡통전세 문제와 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.