다올자산운용, 美 '유니언스테이션' 소송 합의···5억500만달러 확보

[서울파이낸스 박조아 기자] 다올자산운용이 미국 철도공사 암트랙(Amtrack)에 강제 수용된 워싱턴 D.C. 중앙기차역 '유니언스테이션(Union Station)'의 사용권에 대한 협상에서 5억500만달러를 지급받는 조건으로 합의했다. 이를 통해 다올자산운용은 암트랙과의 소송을 종료하고 투자원금 4억3000만달러 회수는 물론 7500만달러 추가수익도 확보하게 됐다. 

앞서 다올자산운용은 2018년 미국 현지 운용사 렉스마크(Rexmark) 사와 함께 유니언스테이션의 사용권을 담보로 한 1억달러의 중순위 대출 채권에 투자했다. 당시 유니언스테이션의 감정평가액은 약 10억달러였고, 선순위 대출은 3억3000만 달러로 LTV 43%에 해당하는 안전한 대출채권 투자였다.

그러나 코로나19로 인해 기차역 운영이 중단되면서 역사 내 112개의 상가들이 문을 닫게 됐고, 2021년 초부터는 대출채권에 대한 이자지급이 연체되는 채무불이행 상태가 지속됐다.

2021년 12월 선순위 담보권자인 미국 웰스파고(Wells Fargo) 은행이 부동산 투자회사 SL그린(SL Green)을 통해 담보권을 실행하며 중순위 투자금 1억달러가 전손 될 위기에 처했다. 이에 따라 다올자산운용은 2022년 1월 3억3000만 달러를 추가 출자해 선순위 대출채권을 매입하고, 2개월 뒤인 3월 담보권을 실행해 유니언스테이션의 소유주가 됐다.

그러나 2022년 3월, 기차역의 임차인인 암트랙이 유니언스테이션에 대한 수용권을 주장하면서 새로운 법적 분쟁이 시작됐다. 미국의 경우 정부기관의 강제수용이 발동되면 취소된 사례가 거의 없으며, 해당자산의 보상가격은 법원을 통해 정해지게 된다. 코로나19로 인해 자산가격이 급락하자 암트랙은 낮은 가격에 자산을 취득하기 위해 강제 수용권을 발동했고, 다올자산운용의 투자원금인 4억3000만달러에도 못 미치는 2억5000만달러를 공탁금으로 제시했다.

다올자산운용과 현지 운용사 렉스마크는 지난 3년간 5건의 소송을 진행해 왔으며, 이번 합의를 통해 소송을 종료하고 투자금을 회수할 수 있게 됐다. 암트랙은 트럼프 행정부 출범에 따라 더욱 복잡해질 수 있는 법적 분쟁을 종식시키기 위해 재판과 감정평가를 통한 보상금 결정이 아닌 양자간 협상을 통한 빠른 타결을 선택했고, 2022년 강제 수용 시 제시했던 2억5000만달러 보다 2배 이상 높은 수용가격을 지불하는데 합의했다.

국내 기관의 해외 부동산 투자 중 채무불이행 된 대출채권의 원금과 추가이익 회수는 아주 드문 사례다. 투자금 회수를 위한 불확실성은 많이 제거됐지만 아직 유니언스테이션의 원소유자이자 차주였던 아쉬케나지(Ashkenazy)사와의 소송이 1~2년 계속될 것으로 보인다.

유니언스테이션에 대한 사용권 이전·협상 권한이 다올자산운용에 있다는 법원의 결정이 있었으나 최종 판결까지는 추가 기간이 필요하기 때문이다. 

다올자산운용은 "소송이 종결될 때까지 운용사로서의 역할을 다하겠다"고 말했다.