2년 간 소득 증빙…다주택자 대출한도 최대 50% '싹둑'
[서울파이낸스 손예술 기자] 26일 금융위원회가 발표한 '금융회사 여신 선진화 방안'에는 10.24가계부채 종합대책 발표 때 거론됐던 신총부채상환비율(DTI·Debt to income)의 구체안이 담겼다.
신DTI는 내년 1월 1일부터 전 금융권에서 차주의 주택담보대출 가능 금액을 계산하는 데 적용된다. 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자를 연간소득으로 나눈 값으로 투기지역, 투기과열지역, 조정지역과 수도권에 한해 적용된다.
신 DTI에서 가장 주목해야할 점은 소득 산정에서 증빙소득이 유리하다는 점이다. 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증 등을 지급하는 증빙소득자 최근 2년 간 증빙소득을 확인하고 대출 산정 때는 최근 1개년의 소득만 활용된다. 2개년의 소득의 차이가 20% 이상 차이날 경우에는 평균값으로 반영하며, 1년 미만의 증빙소득이 있을 경우 1년 소득으로 환산한 뒤 90%만 계산한다.
인정소득자(국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료 제출자)나 신고소득자(이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 제출자)의 경우 추정 소득의 일부만 반영한다. 인정소득자는 신고된 자료의 95%, 신고소득자는 90%만 반영되며, 최대 연 소득도 5000만원까지로만 적용된다. 예를 들어 만 35세의 연소득 4000만원을 버는 신고소득자 A씨가 만기 30년 조정대상지역 소재 아파트 담보대출을 할 경우 A씨는 신DTI 도입으로 최대 대출금액이 3억8300만원에서 3억4500만원으로 10% 감소한다. A씨가 신고소득자이기 때문에 신고소득의 10%가 감액되기 때문이다.
장래예상소득이 있을 경우에는 이 비율을 감안해 DTI가 계산된다. 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출에만 장래예상소득을 반영해주며 인정비율은 금융회사마다 자율사안이다.
신DTI 계산식의 모든 주택담보대출의 원리금과 기타대출의 이자는 차주가 보유하고 있는 대출의 만기에 따라 연 원금상환액이 결정된다. 주택담보대출의 경우에는 대출금을 만기로 나눠 연간 원금 상환액을 적용한다.
만약 원금균등분할상환방식의 주택담보대출이 5억원있고 만기가 20년이라면 연간 원금상환액은 5억원에서 20년을 나눠 2500만원으로 계산한다. 거치나 원금 일시 상환이라면 대출 만기에서 거치기간을 제외해야하며, 원금 일시상환자라만 대출총액을 최대 10년까지로 분할상환하는 것으로 산출하면 된다. 5억원 원금일시상환자의 연간 원금상환액은 5000만원이다.
중도금 및 이주비는 대출총액을 25년 분할상환하는 것으로 연간 원금상환액을 산출한다.
신용대출 등 기타대출의 이자상환액은 기타대출 이자는 평균 대출금리를 반영해 계산한다. 기타대출의 평균 대출금리는 한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준)에 1%P를 더한 값이다.
한편, 8.2 부동산 대책 이후 투기과열지구및 투기지역·조정대상 지역·조정대상 지역 외의 수도권 지역에 적용되는 DTI 수준이 서민·주택담보대출미보유자·주택담보대출 1건 이상 보유자에 따라 각기 다르다. 투기과열지구 및 투기지역에 주택담보대출이 1건 이상 있다면 DTI는 30%까지이며 조정대상지역에 주택담보대출이 있다면 적용 DTI는 40%, 수도권의 경우 50%다. 주택담보대출이 없다면 투기과열지구 및 투기지역의 DTI는 40%, 조정대상지역 50%, 수도권 60%다.
