[일문일답] 변창흠 "개발 후보지 집값 과열 우려 시 대상서 제외"
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"조합원·토지주 기존 사업 추진보다 10~30%p 더 수익볼 것"
변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. (사진= 연합뉴스)
변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. (사진= 연합뉴스)

[서울파이낸스 박성준 기자] 정부는 오는 2025년까지 서울 32만 등 전국 83만호의 주택을 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 특히 시장 상황을 면밀히 모니터링해 이번 공급계획으로 과열되는 대상지역은 거래 허가구역으로 지정하거나, 개발 대상지역에서 제외하겠다며 엄포를 놨다.

정부는 4일 오전 관계부처 합동으로 '공공주도 3080+' 공급대책을 발표했다. 정부는 "공공주도 개발을 활성화하기 위해 조합원·토지주에게는 조합방식 등 사업 추진할 때보다 10~30%포인트(p) 정도 높은 슈익률을 보장하겠다"면서도 "개발 기대감이 형성돼 단기간 값이 상승할 경우 추가 규제를 통해 과열 여지를 철저하게 차단하겠다"고 말했다.

다음은 변창흠 국토부 장관과의 일문일답이다.

- 그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표하는 이유는?

△ 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있는 상황이다. 이에 실수요 보호·투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서, 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 됐다.

- 그동안 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는?

△ 이미 12.16 부동산 대책, 5.6, 8.4 공급대책 등을 통해 도심 내 유휴부지 활용방안을 제시한 바 있다. 하지만 그간 공급방안은 국·공유지 활용이 중심이었으며, 이번 대책은 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화한 특단의 대책이다. 공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자 상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능하다.

- 이번 대책에서 신규 공공택지 지정을 통한 26만3000호를 확보하겠다고 했는데 이 물량을 4기 신도시로 봐야 하느냐?

△ 이번 발표 물량은 3기 신도시에 추가된 물량이라고 이해하면 될 것이다. 대부분 입지가 확정된 상태지만 미세하게 구역 조정이나 지방자치단체와의 마지막 완벽한 합의를 위해 구체적인 입지를 밝히지 않았다. 조만간 두세 차례에 나눠 지자체와 협의가 완료되는 대로 발표할 예정이다.

- 민간 재개발 재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는?

△ 정비사업은 소유주 중심의 '조합' 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용돼 왔다. 규제완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못해 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급확대 방안을 마련하지 못했다. 이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용되면, 투기수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자·상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있을 것이다.

- 수용방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해가 아닌가.

△ 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행하게 된다. 기존 택지사업은 수용시 동의요율을 따로 규정하지 않았던 것과 달리 도심 내 사업임을 감안해 동의 요건을 도입했다. 또한, 이번 수용방식의 패스트트랙 사업 추진을 원하지 않을 경우에는 기존 방식의 사업 추진도 가능하다. 도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해, 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당 보상한다는 방침이다.

- 이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌가.

△ 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대된다. 공급방안에 대한 신뢰가 형성되면 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가 상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대된다. 후속조치에도 만전을 기할 것이며, 불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급 가능한 연립, 다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 기대하고 있다.

- 개발 사업으로 인해 집값 상승에 대한 우려는 없는가.

△ 도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격 안정이 기대된다. 기존 방식과 달리, 토지주 보장분을 제외한 개발이익은 공익사업 투입을 전제로 추진하므로, 투기 가능성은 낮다. 개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있지만, 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다.

- 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을까.

△ 개발초기에는 사업지별 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비에 들어간다. 사업지 인근 매입임대와 3기 신도시·공공택지 내 공공임대주택을 임시 거주지로 제공할 예정이다. 아울러, 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택공급을 확충하고, 일부를 임시 거주지로 활용할 예정이다.

- 규제완화로 개발이익이 사유화되는 것은 아닌가.

△ 개발이익은 토지등소유자에게 적정한 수익을 보장하고, 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자 하게 된다. 토지등 소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 돼 개발이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 사업방식이 다르다. 공공이 민간과 공동으로 시행하는 경우에도 민간 출자비율 제한하고, 수익률(IRR) 제한 등을 통해 민간사업자는 제한된 수익만 허용한다. 

- 민간 건설사, 디벨로퍼 등은 어떤 역할을 담당하고, 어떤 사업 참여 기회가 제공되는가.

△ 압도적 물량의 주택이 공급될 예정이므로 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업기회가 확대된다. 민간기업은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴해 사업을 제안할 수 있으며, 설계·시공에 참여(민관협업)할 수 있고, 일부사업(도심공공주택 복합사업, 소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 공동출자 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진된다.

- 공공주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민 및 세입자 보호방안은.

△ 토지 소유자에게 신축 아파트 우선공급권 부여해 재정착을 유도하고, 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등을 제공한다.

- 공공임대주택 공급이 후퇴한다는 우려에 대해서는.

△ 주거복지로드맵에 따른 공공임대 공급정책은 안정적인 주거권 보장을 위해 차질 없이 추진 중이다. 이번 대책은 시장에 내 집 마련을 원하는 수요자가 많은 점을 감안해 공공분양이 중심이나, 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합 공급될 예정이다.

- 이번 대책에 따라 신규 주택공급이 늘어남에 따라 공공 시행사의 부채 증가 등 부담이 커지는 것 아닌가.

△ 사업에 동의하는 토지등소유자는 현물선납을 하고, 새로 공급되는 아파트 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 타 사업 대비 적을 것으로 판단된다. 세입자 상인 보호, 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하나 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않을 것으로 판단된다.

- 도시계획 권한은 지자체 소관사항인데, 서울시와 어디까지 협의가 돼 있나.

△ 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 사업계획 승인 등 인허가권을 지자체가 행사토록 되어 있고, 국토부가 지구지정 시에도 지자체 의견을 충분히 반영할 계획이다. 대책 발표 이후에도 서울시와 긴밀히 공조해 사업 성과를 조기에 가시화하겠다.


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