서울아파트 '구축-일반' 가격차 크게 줄어···재건축 규제 영향
서울아파트 '구축-일반' 가격차 크게 줄어···재건축 규제 영향
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직방, 지난 11년간 아파트 거래 1035만건 통계모형 통해 분석
서울 시내 전경. (사진=노제욱 기자)
서울 시내 전경. (사진=노제욱 기자)

[서울파이낸스 노제욱 기자] 재건축 기대감에 격차가 벌어졌던 서울의 구축 아파트와 일반 아파트 가격이 차이를 줄이고 있는 것으로 나타났다. 정부의 재건축 관련 규제들이 영향을 미친 것으로 보이며, 차기 정부에서는 어떤 양상을 보일지 관심이 쏠릴 전망이다.

18일 직방은 2011~2022년 총 1035만3156건에 대한 아파트 거래를 분석한 결과를 공개했다.

이에 따르면 먼저 서울을 대상으로 매매와 전세에서의 신축 및 구축 아파트 영향을 분석한 결과, 2022년 현재 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격은 약 38% 높은 것으로 나타났으며 선호현상의 정도는 최근 10년 동안 30~40% 수준을 유지하고 있다. 

한편 전세시장에서 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10~20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 기록해, 신축 선호현상이 강해지는 모습을 보이고 있다. 

다음으로 30년 이상 구축 아파트의 경우 2022년 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래돼 서로 상반되는 선호도를 보이고 있다. 또한 매매시장에서의 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 지난 2017년 18%를 기록한 이후 약화되고 있다.

특히 2020년에는 1%를 기록해 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 감소한 모습을 보이고 있다. 이는 재건축 초과이익 환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같은 정부 정책들의 영향으로 해석된다.

신축 및 구축 아파트 효과를 시도별로 비교한 결과, 신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전북, 울산, 대전 등으로 나타났으며 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성되고 있다. 

세종을 제외한 모든 시도에서 유의미한 신축 아파트 선호현상이 포착됐는데, 세종의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중돼 있기에 입지 요인을 통제했을 때 신축과 일반 아파트의 유의미한 차이는 없는 것으로 분석됐다.

한편 구축 아파트에 대한 선호여부는 지역마다 다르게 나타났다. 올해 기준 경기, 전북, 부산, 서울 등 4개 시도에서 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록했다.

대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다. 특히 전남, 광주, 대전, 세종, 충북은 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성해 뚜렷한 불호현상을 보여주고 있다. 이 지역들은 재건축에 대한 기대감이 미약해, 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다.

또한 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경남을 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성하고 있다.

직방 관계자는 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분"이라고 말했다.

서울시 일반 아파트 대비 구축 아파트 가격 차이. (자료=직방)
서울시 일반 아파트 대비 구축 아파트 가격 차이. (자료=직방)

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