올 3분기 이후 신규대출 신청분부터 적용
[서울파이낸스 이진희 기자] 정부가 가계부채 관리 강화 과정에서 야기된 실수요자의 '내 집 마련' 관련 고민을 해소하기 위해 주택담보인정비율(LTV) 규제를 단계적으로 정상화하기로 했다.
우선 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 상한을 80%로 완화하고, 시장 상황에 따라 1주택자·다주택자에 대한 LTV 정상화도 추진한다는 구상이다.
정부는 16일 '새정부 경제정책방향'을 통해 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안을 발표했다. 이 방안은 가계부채 증가세의 안정적 관리를 꾀하면서도 부동산 대출규제를 완화하는 내용이 골자다.
[다음은 대출규제 개선 관련 금융위원회의 일문일답 내용]
-이번 규제 정상화에도 가계부채 건전성에 문제가 없는지?
▲이번 방안은 가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서, 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정이다. 그간 엄격한 대출관리 과정에서 청년 등의 주거사다리가 상대적으로 과도하게 제약되었던 만큼, 생초 LTV를 우선 완화했다. 다만 금융회사는 자체 리스크관리 기준에 따라 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하면서 대출을 취급할 필요가 있다. 차주도 상환능력과 주택가격 전망을 기초로, 과도한 차익추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 해야 한다.
-'생애최초 주택구매자'의 범위는?
▲생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 의미한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우, 생애최초 주택구매자가 아니므로 이번 LTV 완화 대상이 아니다. 다만, 이 경우 현행 무주택자 대상 서민‧실수요자 LTV 우대를 활용할 수 있다.
-생애최초 LTV 80%는 언제부터 적용되는 것인지?
▲이번 대출규제 정상화 방안은 은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행될 예정이다. 원칙적으로 시행일인 올 3분기 이후 신규 대출 신청분부터 적용되나, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재한다. LTV 80%(완화된 규제)의 경우, 규제시행일 이전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용이 가능하다. 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우에는 생애최초 주택구매로 간주한다.
-이번 개선에 따라 금융회사들이 일률적으로 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 대출을 해주는 것인가?
▲LTV 80%는 금융업권 감독규정상의 '최대' 대출한도이며, 금융회사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 지역‧주택종류별 최대로 허용하는 LTV 비율은 80%보다 낮을 수 있다. 다만 금융회사 자체 LTV가 80%보다 낮을 경우 모기지보험을 활용할 수 있다. 이는 대출기관에게 차주의 주담대 채무불이행으로 인한 손실을 보상하는 보험상품으로, 현재 서울보증보험(SGI)에서 취급 중이다.
-LTV 정상화에도 불구하고 DSR로 인해 대출이 제약되는 것 아닌지?
▲LTV 규제 정상화 과정에서 상환능력 심사제도(DSR)가 청년 등의 대출을 제약하지 않도록 DSR 제도를 합리적으로 개선했다. DSR 산정시 장래소득 반영폭을 확대했으며, 현재 장래소득 인정에 소극적인 금융회사들이 보다 적극적으로 장래소득 인정기준을 활용하도록 유도할 방침이다. 최근 대출만기 확대 추세도 DSR 제약 완화에 도움이 될 것으로 본다.
-DSR 장래소득 인정을 적용받기 위한 별도의 연령제한이 있는지?
▲만기 10년이상 주택구입목적 주택담보대출(분할상환)을 받으려는 무주택 근로자 대상으로 DSR 산출시 장래소득 인정이 가능하다. DSR 산정시 장래소득을 인정받는 것이 유리하다고 판단하는 차주의 경우 선택적으로 활용할 수 있다. 공신력 있는 통계자료(통계청 고용노동통계)를 활용하면 20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받는 경우, 장래소득을 활용하는 것이 대출한도 확대에 유리하다.
-차주단위 DSR 3단계가 적용되는 시점은?
▲7월1일(규제시행일) 이후 신규대출 신청분부터 3단계를 적용한다. 신규대출 신청이 이후에 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7월1일 이전에 이미 발생한 경우 종전규정을 적용할 수 있다. 다만, 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 7월1일 이후 전매된 경우 등은 강화된 규제가 적용된다.
-생애최초 LTV 80% 및 DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 보금자리론과 적격대출에도 적용되나?
▲보금자리론과 적격대출에도 동일하게 적용할 예정이다. 생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출 모두 적용되고, DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당된다.
-50년 만기 정책모기지는 누구나 이용할 수 있나?
▲정책모기지 이용을 위해서는 기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당돼야 한다. 50년 만기 정책모기지는 40년 만기와 마찬가지로 별도의 연령제한이 적용된다. 40년 만기는 만 39세 이하 또는 7년 이내 신혼부부, 50년 만기는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정돼 운영할 예정이다.
-안심전환대출을 이용한 대환은 언제부터 이뤄지는지?
▲9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적인 접수가 진행되고, 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요된다. 예정대로라면 11월 중·하순부터 대환이 시작될 예정이다. 모든 신청건에 대해 연내 대출 실행을 완료하는 것을 목표로 추진할 방침이다.
