"집값 하락 시 LTV 비율 높은 비은행 중심 부실 확대 우려"
[서울파이낸스 박성준 기자] 정부가 모든 주택 구입자에게 LTV(주택담보대출비율) 규제 상한을 70%로 완화할 경우 차주의 차입한도는 23.6% 확대되고, 가계대출 증가율도 전년대비 2.6%포인트(p) 늘어나는 것으로 나타났다. 최근 가계대출 흐름이 안정세를 보이고 있는 가운데 자칫 규제 완화 폭이 크게 확대될 경우 비은행권을 중심으로 부실 우려가 커질 수 있는 상황이다.
한은은 22일 발간한 '2022년 6월 금융안정보고서'를 통해 이 같이 분석했다. 한은은 이번 보고서를 통해 최근 윤석열 정부에서 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제 완화를 모색하면서 이런 완화 기조가 가계부채 리스크로 연결돼 부정적인 영향을 미치는 것은 아닌지 등을 점검했다.
먼저 LTV 규제가 일부 완화되더라도 DSR 규제가 예정대로 시행되는 한 가계대출 증가율이 크게 높아지지 않을 것으로 예상된다.
생애 최초 주택구입자에 한정해 LTV 규제 상한을 80%로 완화할 경우 차주 평균 차입한도(최근 3년간 주택 구입 차주의 차입한도 가중 평균)는 현행 규제일 때와 비교해 5.9% 증가하는 것으로 나타났다. 이에 따라 가계대출 증가율도 지난해 대비 0.6%p 늘어나는 데 그쳤다.
하지만 대출 규제 완화 폭이 확대되는 경우 상황은 조금 달라진다. '모든 주택 구입자에 대해 LTV 규제 상한을 70%로 완화'(이하 LTV 전면 완화)하는 경우 차주의 차입한도는 23.6% 확대된다. 이에 따라 가계대출 증가율도 전년 대비 상승폭이 2.6%p 확대되는 것으로 나타났다.
만약 LTV 전면 완화에 DSR 규제도 1단계(모든 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주담대 또는 1억원 초과 신용대출을 받는 경우 '차주단위 DSR' 적용)를 적용할 경우 차주 차입한도는 무려 64.5% 확대되는 것은 물론, 이에 따른 가계대출 증가율도 7.0%p 뛸 것으로 예상된다.
그간 강화된 LTV 규제 영향으로 현재 금융기관의 대출 건전성은 양호한 수준이지만, 모든 차주에 대한 LTV 규제가 전면 완화될 경우 주택가격 하락 충격 발생 시 LTV 비율이 높은 비은행권 주담대를 중심으로 부실이 확대될 수 있다고 한은은 우려했다. 현재 주담대 평균 LTV 비율(3월말 기준)은 은행 38.7%, 비은행 61% 내외다.
더욱이 규제 완화가 차입한도에 미치는 영향은 구입대상 주택가격과 차주의 소득이 높을수록 증대되는 것으로 나타났다. 규제 완화에 따른 효과에서도 양극화 현상이 빚어질 수 있다는 분석이다.
DSR 3단계 규제(1억원 초과 차주 적용) 하에서 LTV 규제 완화(70～80%)에 따른 차입한도 확대 효과는 구입 주택가격이 높을수록(투기지역 소재 15억원 초과 주택 등) 증가했다. 또한 소득수준과 구입주택 가격이 높은 40~50대의 경우 LTV 규제 완화 시 차입한도 증대 효과가 크게 나타났지만, 20~30대의 경우 LTV 완화에도 불구하고 차입한도는 소폭 증가에 그쳤다.
한은 관계자는 "DSR 규제 시행을 통해 차주의 상환능력에 기반한 대출원칙을 정착시켜 나가는 가운데, 주택시장·가계부채 및 거시경제 상황 등을 고려해 가면서 필요한 경우 LTV 등의 규제 완화를 점진적으로 추진하는 것이 바람직하다"고 지적했다.
이어 "다만 생애 최초 주택구입자 등에 대해서는 LTV 규제를 완화하는 등 실수요자의 대출가용성 제고 측면에서 DSR 산정방식을 유연하게 적용해야 한다"면서 "제한적으로나마 LTV 완화의 실효성을 확보할 필요가 있다"고 덧붙였다.
