[서울파이낸스 박소다 기자] 정부가 주택난 우려와 침체된 건설경기 침체 극복을 위해 연일 공공주택 공급을 늘리겠다고 약속하고 있지만, 한국주택도시공사(LH)의 부진한 실적과 3기 신도시 토지 보상 지연, 임대주택의 낮은 임대율 등 대외환경이 좋지 않아 당초 제시한 목표에 미치지 못할 거라는 우려의 목소리가 나오고 있다.

30일 업계에 따르면 현 정부는 연초 임기 5년간 공공분양 50만가구, 공공임대 50만가구 등 100만가구 공급을 약속했다.

그러나 시장에서는 현재 이를 지원할 한국토지주택공사(LH)의 자금 여력이 약화돼 사실상 불가능한 목표로 보고 있다. 지난해 LH는 매출 13조8840억원, 영업이익 437억원을 기록했다. 매출은 1년 사이 29%가 줄었고, 영업이익은 41분의 1로 급감했다. 수익 악화의 주요 원인으로는 임대주택 사업이 꼽힌다.

이달 말 공개될 LH의 2023년 회계 보고서에는 임대주택 운영 손실이 지난해(1조9649억원)보다 증가해 사상 처음 2조원을 넘을 것으로 전망되고 있다. LH는 임대주택을 지을 때마다 가구당 1억8000여만원이 부채로 계상돼 재무 건전성에 악영향을 준다. 지을수록 손해인 구조다. 아울러 노후 임대주택이 증가할수록 LH의 부담은 계속 커진다. 임대주택 수선유지비를 LH가 부담하고 있어서다.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 허영 더불어민주당 의원실에 따르면 LH는 지난해 분양 6만가구, 임대 2만8000가구 등 모두 8만8000가구의 공공주택을 공급한다는 계획이었으나, 실제 공급된 공공주택(건설형 기준)은 1만321가구로 당초 목표 대비 11.7%에 그쳤다. 전세임대주택의 경우에도 지난 5년간의 연평균 공급 물량의 약 80%수준인 3만570가구만 공급됐다.

공공주택 공급을 위해 빠른 보상을 약속했던 3기 신도시의 토지보상도 정부의 계획대로 풀리고 있지 않다. 3기 신도시 중 가장 면적이 넓고 지장물이 많은 광명시흥 지구의 경우 당초 계획보다 2년이나 늦어진 2026년부터 토지 보상에 들어갈 것으로 전망되나 이 또한 확정된 것이 아니다. 역시 사업시행사인 LH의 자금난 때문인 것으로 알려진다.

상황이 이렇다보니 LH 등은 일부 사업은 민간에 넘기는 방안을 검토 중이다. 현행법(공공주택 특별법 제4조제1항)은 국토교통부 장관이 공공주택사업자로 지정할 수 있는 대상으로 국가, 지방자치단체, LH, 지방공사 등과 함께 주택도시기금 또는 이 기관 중 하나가 총 지분의 전부(100%)를 출자해 설립한 부동산투자회사(리츠)만 공공주택을 공급할 수 있도록 한다. 그러나 최근 리츠를 통해 일정 비율 이상 출자된 민관 공동 리츠도 공공주택사업자로 지정할 수 있도록 하는 개정안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다.

임대의 경우 대표적으로 공공지원 민간임대주택 사업이 있다. 그러나 이 또한 지방 부동산 경기 침체로 공공지원 민간임대주택 수요가 줄면서 임대율 부진을 겪는 등 상황이 좋지는 않다. 경기 화성에 공공지원 민간임대 리츠 형식으로 조성된 단독주택 단지는 지난해 7월 준공 이후 임대율이 15% 수준에 머무르고 있다. 지난해 12월 입주한 대구의 한 공공지원 민간임대 단지도 입주 당시 287실 모집에 21명만 신청해 미달됐다. 투자 손실 우려가 커지자 기금수탁자인 주택도시보증공사(HUG)는 대책을 제출하라고 이들 단지에 경고장을 보내기도 했다. 그럼에도 민간수준의 품질 아파트에 비해 주변 시세 대비 저렴한 월세로 거주할 수 있어 수요자들에게는 꼭 필요한 사업으로 평가되고 있다.

결국 공공의 주택 분양과 임대 축소는 민간 부동산 시장의 불안을 가중시킨다. LH는 이 같은 우려에 대해 공공주택 사업은 차질이 없도록 추진하겠다는 입장이지만, 내부에선 "지금 같은 사업 방식으로는 대규모 적자는 물론, 기업 존속도 어려워 사업 구조를 근본적으로 개선해야 한다"는 목소리가 나온다.

김경환 서강대 교수(前 국토부 차관)는 "LH의 실적이 나빠지면 부동산 정책 전체에 영향을 줄 정도로 LH의 의존도가 높다"며 "민간에게 과감히 업무를 이양하고, LH는 핵심적인 업무 위주로 조직을 재편하는 등 업무 범위를 줄일 필요성이 있어 보인다"고 했다. 

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