분양 시장 인기 지역 위주 수요 확대
[서울파이낸스 오세정 기자] 올 여름 급등세를 보였던 서울 아파트값이 최근 들어 잠잠해졌다. 현재 다소 불안한 관망세가 앞으로는 어디로 갈지, 추석 이후 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.
시장 전문가들은 가격 급등 피로감 누적과 대출 규제 영향 등에 따라 거래량과 가격이 주춤하며 상승폭이 둔화할 것이라고 내다봤다. 서울 주요 도심권과 그 외 외곽이나 지방 간 시장 양극화가 심화하는 만큼 무엇보다 자금력이 중요하고 투자 시점과 지역 등을 신중히 고려해 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선택해야 할 것이라고 조언했다.
20일 '서울파이낸스'는 시장 전문가 4인(가나다순=권일 부동산인포 리서치팀장, 김인만 김인만부동산경제연구소 소장, 송승현 도시와경제 대표, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장)에게 추석 이후 부동산 시장 전망에 대해 질의한 결과, 가파르게 올랐던 시장 상승폭이 다소 둔화될 것으로 내다봤다.
◇ 향후 시장 전망은?
권-최근 대출규제 시행으로 매수자 관망세가 늘었으며 거래량도 주춤한 상황이며, 자연스럽게 가격 상승 둔화폭도 나타나고 있다. 대출규제 영향에 따라 매수심리가 약화하며 관망세가 이어질 것으로 예상된다. 자금력을 가진 사람들이 모이는 강남3구(서초‧강남‧송파구)나 마용성(마포‧용산‧성동구) 등 서울 주요 도심권의 경우 대출규제 영향이 없지만 서울 외곽을 비롯한 지역들은 영향이 장기화하며 하락쪽으로 빠질 수 있다. 생각보다 가격이 많이 빠지지 않고 유지되면 매수자 심리도 회복되겠지만 전반적인 시장으로 볼 때 상반기 양호했던 수치들이 다소 줄어들 것으로 보인다.
김-단기 급등 피로감이 누적돼 있고 대출 규제로 인해 매수심리가 악화한 상황이다. 9~10월 거래량을 보면 서울 아파트 기준으로 떨어질 것으로 예상되는데 가격은 유지될 것으로 보인다. 가격이 떨어지려면 매도자들이 집을 급매로 싸게 내놔야 하는데 오히려 호가를 올리고 있는 만큼 가격 변동은 크지 않을 것이다. 가격 단기 급등에 따른 피로감과 대출규제로 불안감이 커지며 수요자들의 머리가 복잡한 상황인데 이 같은 시장이 연말까지 이어질 것으로 예상한다.
송-주택 가격이 가파르게 오르는 과정 안에서 피로감이 누적되며 현재 시장은 큰 폭의 집값 상승세가 둔화하고 있다. 미국이 금리 인하를 단행하면서 매수 심리 개선될 것으로 보이긴 하지만 아파트보단 비아파트를 중심으로 주택가격이 상승할 것으로 예상된다. 아파트 가격이 크게 오른 반면 비아파트 가격은 많이 떨어진 상황이고 정부의 부양책과 함께 수익형과 연동되는 금리 인하 이슈가 있기 때문에 비아파트 시장에 긍정적으로 본다. 흐름은 아파트는 스트레스 DSR 2단계 규제 시행으로 한달 전보단 가격이 축소하고 비아파트 상승세가 나타날 것으로 보인다.
함-시장 거래가 줄어드는 모습이다. 가격이 단기에 빨리 상승했기 때문에 가격 상승 피로감이 누적됐고, 대출 규제와 스트레스 2단계 시행으로 거래량과 가격 상승률이 둔화될 것으로 예상한다. 지방은 더 빠질 것으로 보인다. 정부가 생활 인구를 늘리기 위한 세컨드하우스 정책 등을 발표했지만 미분양이나 전세가격, 대기수요 움직임 등을 볼 때 지방은 하락세가 이어져 양극화는 심화할 것으로 본다. 가격 회복력, 교통 환경, 인구수 증가, 역세권, 신축 등 서울, 수도권 중심의 흔히 말하는 ‘똘똘한 한 채’에 수요가 몰릴 가능성이 크다.
◇ 주요 변수는?
송-미국 기준 금리에 맞춘 기준 금리 방향이 중요할 것으로 본다. 기준금리 격차가 가까워졌는데 향후 발표가 어느 수준으로 될지, 동결할지 인하할지 등에 관심을 갖고 지켜볼 것이다. 금리 인하 단행되면 매수 의향이 커질 수 있다. 또 정부 정책도 중요한데 금융 규제가 강화되면 양극화가 더욱 심화할 수 있기 때문에 정부 차원에서는 세금이나 투자 환경 등 정책적인 고민이 필요할 것으로 본다.
함-올해 미국이 1%포인트 내릴 것으로 분석되는데 이에 따라 우리나라 기준금리가 얼마나 인하될지가 중요하다. 또 정부가 정책 차원에서 수요억제책을 얼마나 가져갈지도 중요한 변수 중 하나다. 여기에 더해 수요자 자본력과 전세시장 변화도 시장에 중요한 영향을 줄 수 있을 것으로 본다.
◇ 분양 시장 향방은?
권-기존 아파트 시장이 주춤하면 분양 시장으로 몰릴 수 있다. 선택지가 분양으로 치우칠 수도 있다. 상반기 시장 분위기가 괜찮았던 만큼 보류했던 물량도 나오고 있는데 시장 양극화로 인해 강남 등 주요 지역 이외에는 물량이 늘어나 미분양으로 적체될 수도 있다. 청약시장도 메리트가 확실한 곳이 선호도가 높아 우열을 가려 상위 단지로 몰리는 현상이 지속될 전망이다.
송-분양 시장은 공급이 중요한 영향을 미친다. 금리보다는 공급 이슈가 더 큰 시장이다. 현재 공급 활성화가 되지 않고 있기 때문에 청약, 분양시장 인기는 이어질 것이라고 본다. 지방권도 분양률이 올라오지 않을까 예상한다.
함-분양 시장은 연내 수도권 위주 선호가 이어질 것으로 본다. 현재 분양시장에선 공급량이 많지 않고 공급 희소성이 부각되고 있다. 이에 따라 서울, 수도권 지역에서 관심이 지속될 것으로 본다. 다만 지방의 경우 미분양 적체 이슈가 여전하기 때문에 매물 소화 기간도 늦은 것처럼 지방 분양 시장은 썩 그렇게 좋은 상황은 아닐 것으로 본다.
