3단계 전략, 시장속성 이해→사전분석→실전분석
[서울파이낸스 임해중 기자] 올 들어 상가시장에 대한 투자자들의 관심이 높아가고 있다. 상가시장이 단순히 묻어두기 식 투자에서 벗어나 비교적 현금흐름이 보장된 투자처로 각광받고 있다.
특히 올해는 광교신도시 상가와 전통적으로 인기가 높은 LH 단지내상가, 간접투자 형태의 리츠(Real Estate Investment Trusts)상품 등이 출시되며 투자자들의 발걸음이 몰릴 것으로 전망된다.
하지만 전문가들은 상가시장의 안정성에도 불구, 투자전략을 잘못 세웠을 경우 소위 쪽박을 찰 수 있다고 경고한다.
박대원 상가정보연구소 소장은 이와 관련 "여타 상품과 속성이 다른 상가는 내.외 환경적 요인에 따라 가치가 천차만별이기 때문에 투자자들은 종합적이고 적극적인 전략수립을 세워야 한다"라며 "상가는 개개 여건별 결과값이 다르게 나타날 공산이 큰 투자상품이라 자칫 쪽박의 위험성도 크다"고 설명했다.
전문가들이 제시하는 투자전략의 첫 번째 단계는 상가의 유통구조를 파악하는 시작속성 이해 단계다.
시행사(분양업체)와의 관계 그리고 임차인이 존재, 자금 흐름에 대해 파악하고 법률적인 계약관계에 따른 계약시 주의사항을 미리 체크해야 한다는 것이다.
따라서 상가투자에 임할 때는 투자수익률과 직결되는 임차인과의 관계를 파악하는 한편 경기부침이 없는 업종현황에 대해 살펴야만 투자실패를 예방할 수 있다.
무엇보다 상가는 개별적 특성이 강하기 때문에 최종 사용자의 입장에서 물건을 선별해야 한다는 게 전문가들의 진단이다.
이처럼 시장속성에 대해 개략적으로 파악한 다음에는 상품을 사전분석, 안정적 수익 창출이라는 측면에서 이해해 투자목적을 수립해야만 한다.
이때는 지역적 선호보다 내. 외 수요층에 기초한 상품별 정보습득에 신경을 써야 한다. 또 단지내상가, 주상복합상가, 근린상가, 복합쇼핑몰, 아파트형공장상가등 유형별 특성을 파악하고 투자 대상지 안팎의 환경을 분석해야 한다.
마지막 단계는 사전분석을 좀 더 구체화한 실전 분석 단계로 지나친 거시적 통계와 규칙성을 염두하지 말고 투자 대상 호수를 중심으로 수요층 분석, 상권력 분석, 동선분석, 교통환경 분석, 업종분석등 상가에 긍정적 영향을 주는 입지인지 구체적 답안을 필히 현장을 통해 도출해야 한다.
특히 투자자들의 경우 자체 분석에 대한 자신이 없다면 관련 전문업체의 도움을 요청하는 것도 좋은 방법으로 여겨진다.
박 소장은 "상가투자의 첫 걸음은 주택시장과 상이한 상가시장만의 특성을 우선적으로 이해해야 한다"며 "2011년 상가시장 투자환경도 호재에 못지않게 정돈되지 못한 리스크도 있어 투자자는 투자에 앞서 서두르지 말고 사전 준비와 사전분석 단계에 많은 시간을 할애해야 한다"고 조언했다.
