정부에서 8.25 가계부채 종합관리방안이 또 발표됐다. 작년 5월 가계부채종합관리방안이 발표된 이후, 올 5월 내년부터 최초 분양주택 실거래 신고, 7월 주택도시보증공사(HUG) 보증요건 강화에 이어 또 가계부채대책이 발표된 것이니 급증하는 가계부채가 심각한 수준임에는 분명한 것 같다.
가계부채총량은 6월말 1257조3000억원으로 사상최대 수준인데 특히 올 상반기 증가한 은행권 주택담보대출(23조6000억원)의 절반이 중도금 집단대출(11조6000억원)일 정도로 분양시장 과열이 심각하다.
2016년 주택인허가 물량은 상반기 작년 대비 18.4%증가한 35만5000가구로 급증하고 있고 특히 7월 중도금대출 규제를 했음에도 디에이치아너힐즈 평균 청약경쟁률이 100:1을 넘었고 전용84㎡ A형 1198:1이 될 정도로 과열양상이 되자 정부에서 다시 규제의 칼을 빼 들었는데 이제는 본격적인 규제가 시작됐다고 볼 수 있겠다.
8.25 가계부채대책에서 부동산관련 부분은 주택공급 감축과 집단대출 규제강화 두 가지로 볼 수 있다.
공공주택 공급량을 2015년 공급량(12만9000가구)보다 5만가구 감축한 7만5000가구로 줄이고 내년에는 더 줄일 계획이며, 지자체에 과도한 주택사업 인허가를 자제요청하고 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 예비심사제 도입해 함량 미달 사업 사전 제한하고 PF보증 강화할 예정이다.
집단대출 규제도 강화할 예정인데 현재 100%인 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증비율을 100%에서 10월 1일 입주자모집공고부터 90%로 하향 조정되고 나머지 10%는 은행에서 책임을 지게 함으로써 보다 엄격한 대출심사와 대출금리 인상으로 중도금대출 축소를 유도한다.
또 한국주택금융공사(HG)와 주택도시보증공사(HUG)의 1인당 중도금대출 보증건수를 최대 4건에서 2건으로 줄임으로써 분양권 투기세력을 차단하고 금리나 보증기관 전세보증료율 인하 등 인센티브를 도입해서 고정금리 분할상환 방식의 가계대출 비중 높일 계획이다.
정부는 부동산시장의 급속 위축으로 경기회복에 찬물 영향을 우려해서 가장 약하고 간접적인 규제카드를 계속 내밀지만 한번 달아오른 분양시장의 과열을 잡기에는 역부족이다. 오히려 과열된 분양시장을 잡기는커녕 공급물량 감소와 대출규제에 대한 우려로 추가 과열 우려도 배제할 수 없는 상황이라 걱정이다.
주택공급물량 감소는 장기적으로 부동산시장 안정에 도움이 되지만 당장 영향을 주기는 어렵고 심각한 가계부채문제가 개선이 안되고 계속 과열이 되면 분양권 전매제한이나 LTV, DTI 강화, 분양가상한제 등 더 강력한 추가 규제대책이 나올 가능성 높다.
이렇게 규제가 계속 누적이 되다가 부동산시장이 꺾이면 그 동안 누적된 부동산 규제는 상당히 무거워서 큰 부담이 될 수 있기 때문이다.
지금 당장 영향이 크지 않다고 해서 정부의 경고를 무시하고 위험을 망각해서는 안 된다. 규제강화로 바뀐 정부의 부동산정책의 기조변화신호를 예의주시하면서 보수적인 투자전략을 세울 필요가 있다.
