전세시장도 안정세···'40만 가구' 입주물량 부담
분양시장 '활황'···서울은 무난히 '1순위 마감'
[서울파이낸스 이진희 기자] "정부 규제에 금리 인상…집값 조정 불가피."
내년 부동산 시장은 정부의 전 방위적 규제와 대내외 불확실성이 확대되면서 위축된 흐름을 이어갈 것이라는게 전문가들의 공통된 의견이다.
다주택자 대출 규제 등 고강도 규제를 담은 9.13 부동산 대책 효과가 본격적으로 나타나며 수도권 및 지방 등 아파트값이 전반적으로 하향 조정될 것이라는 분석이다. 다주택자들의 임대사업자 등록과 양도소득세 중과 등으로 인한 '매물 잠김' 현상은 매매가격 하락으로 이어질 가능성이 높다.
재건축초과이익 환수와 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전진단 강화 등 재건축 관련 규제가 지속될 경우 최근 하락세로 돌아선 강남4구를 비롯한 서울 아파트값의 약세 역시 불가피하다는 지적도 많다.
오대열 경제만랩 리서치팀장은 "정부의 고강도 부동산 규제가 본격적으로 시행되는 가운데 대출규제·종합부동산세 강화·대출금리 인상으로 내년 부동산 시장은 약세를 보일 것"이라며 "주택담보대출 금리가 5%대로 높아지면 사실상 갭투자가 어려워지고 주택 투자수요가 줄어들어 거래량 감소로 이어질 전망"이라고 말했다.
한국은행 금융통화위원회가 기준 금리를 1.75%로 0.25%포인트(p) 인상한 점도 집값 상승을 가로막는 요인 중 하나로 꼽힌다. 가계의 이자 부담 증가로 인해 수요가 감소하는 반면 주택시장의 급매물이 늘어난다면 매매가 조정이 이뤄질 수 있어서다.
특히 지역별로 충격이 다르게 나타나며 지방 부동산 시장에선 '거래절벽' 현상까지 나타날 것으로 예상됐다. 서성권 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "최근 급등한 지역을 중심으로 매매가 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화될 것으로 보인다"면서 "공급과잉, 지역경기 침체가 맞물려있는 지방은 내년 입주물량도 상당해 공급 리스크가 더 커질 것"이라고 분석했다.
하지만 서울은 계기만 있으면 상승세로 쉽게 돌아설 것이라는 예측도 있다. 실수요와 투자수요가 언제든 뒷받침되는 곳이기 때문에 상승 여력이 충분하다는 이유에서다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "박원순 서울시장이 개발 관련된 얘기를 한 이후 시장에 일시적으로 혼선이 있었으나, 개발은 결국 이뤄져야 하는 것"이라며 "개발지역이나 접경지는 부분적으로 가격 상승으로 연결되면서 서울지역 연간 집값 상승률은 5% 이상을 유지할 것으로 분석된다"고 설명했다.
매매시장뿐 아니라 전세시장도 안정세를 보일 것이라는 분석이 우세하다. 그 근거는 넘쳐나는 입주 물량이다.
부동산인포에 따르면 새해 전국에서 총 37만1594가구가 입주할 예정이다. 이는 올해(45만6681가구)보다 18.6% 감소한 수준이지만 최근 3년간 연평균 40만가구를 넘어서는 만큼 적잖은 물량이다.
이 같은 입주물량 증가로 세입자를 구하지 못할 경우 역전세난 가능성도 제기된다. 권일 리서치팀장은 "강남4구는 1만6000가구에 달하는 단지 입주가 예정됐는데, 쏟아지는 전세물건으로 인해 일정 기간 역전세난도 우려된다"며 "지방권역은 신규 전세 수요가 유입되지 않아 전세시장 회복이 쉽지 않을 전망"이라고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년 전세시장은 하향안정세 또는 보합이 예상된다"며 "서울과 그 인근으로 쏟아지는 입주물량, 대체 주거시설이 전세시장 가격 안정에 기여할 것"이라고 전망했다.
한편 분양시장은 지역별 양극화 속에서도 상기된 분위기가 유지될 것으로 예상된다. 청약제도 개편으로 유주택자에게 할당되는 물량이 줄어들며 전반적으로 청약경쟁률은 낮아지겠으나, 입지가 좋은 곳에선 적잖은 수요가 집중될 것이라는 게 전문가들의 중론이다.
오대열 리서치팀장은 "사실상 고분양가 억제책으로 분양가가 시세보다 낮게 나오고 있어, 시세차익이 어느 정도 형성되고 있다"면서 "서울이나 서울 접근성이 뛰어난 수도권의 청약 성적은 비교적 견조할 것으로 예견된다"고 분석했다.
분양업계 한 관계자는 "분양시장은 나쁠 게 없는 상황이다. 청약제도 개편 이후에도 여러 차례 분양을 통해 수요가 적지 않다는 것이 확인됐다"며 "경쟁률이 다소 낮아지더라도 분양가가 시세보다 낮기 때문에 입지가 좋은 단지들은 1순위 청약이 무난히 마감될 것"이라고 말했다.
