[서울파이낸스 박성준 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 오는 4월께 분양가상한제 적용을 앞두고 자체 고분양가 관리 기준을 세분화했다. 그동안 분양가 산정을 두고 갈등을 빚어오던 기준에 대해 합리성·객관성을 담보한다는 취지다. 다만 그동안 문제가 제기됐던 '구(區) 단위' 기준에는 변함이 없어 한계가 있다는 지적도 나온다.

HUG는 지난 8일 '고분양가 사업장 심사기준'에서 비교지 선정 기준의 세부 규칙을 변경했다고 11일 밝혔다. 분양 예정 단지 규모, 입지, 브랜드 등 개별 사업장의 특성을 세분화해 반영하기로 한 것이다.

HUG 관계자는 "세부 규칙의 경우 내부 규정이기 때문에 내용을 전부 공개할 순 없지만, 지역별 공시지가의 차이를 반영하면서 인상폭은 최소화하는 방안"이라면서 "그동안 갈등을 빚어왔던 부분들을 합리적으로 해결하고, 객관성을 담보하기 위해 개정을 진행한 것"이라고 설명했다.

현행 HUG의 고분양가 관리 기준은 지역구 단위 1년 이내 입지·규모·브랜드 등이 유사한 분양 단지가 있을 경우 직전 사업장의 분양가 수준으로 지정하거나, 직전 분양이 1년을 넘어설 경우 이전 분양 단지의 분양가 10% 수준으로 책정하도록 하고 있다. 이는 지난해 6월 당시 분양가격보다 최대 10% 낮은 가격으로 공급될 수 있게 변경된 것이다.

이번 개정을 통해 오는 3월 이후 분양에 나서는 단지들은 사업에 박차를 가할 수 있을 것으로 보인다. 당초 HUG와 일반분양가 산정을 두고 갈등을 지속해 왔지만, 각기 다른 사업장별 특성을 현실화하는 기준이 적용되면서 HUG-조합 간 접점을 찾을 수 있을 것이란 기대가 나오고 있다.

총 가구수만 1만2032가구, 일반분양가구수 4786가구에 달하는 강동구 둔촌동 주공아파트는 조합 관리처분계획변경인가 총회 당시 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원에 책정했지만, HUG는 약 2600만원 선에 가격을 책정할 것으로 예상된다. 850만원 가격 차이에도 불구하고 조합 내부에서도 분양가 조율에 기대를 거는 눈치다. 둔촌주공 조합 관계자는 "인근 강남 시세를 고려한다면 충분히 분양가 조율이 가능할 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

하지만 이전부터 문제가 제기됐던 구 단위 기준은 변경되지 않아 여전히 적정 분양가 산정이 어렵다는 지적이 나온다. HUG가 단지 인근 시세보다 해당 구 내 직전 분양가를 기준으로 잡다보니 일부 단지는 일반분양가가 조합원 분양가보다 저렴하게 공급하거나, 되레 터무니없이 높은 가격으로 책정하기도 했다.

실제로 지난해 초 분양한 서울 광진구 'e편한세상 광진 그랜드파크'는 서울에서 2년 만에 1순위 청약이 미달되는 오명을 썼다. 분양 당시 광진구 내 1년동안 분양한 아파트가 없어 주변 시세 수준을 고려해 3.3㎡당 3370만원으로 책정됐다. 하지만 인근 전용면적 84㎡의 아파트가격은 5~6억원대에 형성된 것과 비교해 그랜드파크 전용 84㎡는 9억~12억원을 넘어서면서 고분양가 논란을 빚은 바 있다.

또한 형평성 논란도 계속될 전망이다. 감정평가된 아파트 토지비에 정부에서 결정한 기본형 건축비를 더하는 방식인 상한제와는 달리 HUG 현행 기준의 경우 시세만을 반영하고, 지역별 땅값 격차를 반영하지 못하기 때문이다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "구 단위 기준을 세우는 것은 과열된 인근 시장을 누그러뜨릴 수 있고, 분양가를 낮추기 위한 정부 정책의 의도가 들어간 내용"이라면서 "실질적으로 분양가를 통제하는 상한제와 HUG의 심사 기준이 통일되지 않아 사업을 추진하는 입장에서 가준을 혼동할 수 있다"고 말했다.

이에 대해 HUG는 '구 단위' 원칙을 고수하겠다는 입장이다. HUG 관계자는 "구 단위 기준으로 적용하는 것이 원칙이자 이번 개정에서도 바뀐 것은 없다"면서 "같은 구 내에서 결정할 수 있는 비교지가 없을 경우 다른 구에서 산정할 수 있는 근거가 있지만, 웬만하면 같은 구 내에서 결정될 수 있도록 하고 있다"고 말했다.

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