[서울파이낸스 이진희 기자] 오늘부터 서울 강남구 삼성‧대치‧청담동, 송파구 잠실동에서 토지거래허가제가 시행된다. 앞으로 다른 지역에 주택을 보유한 사람이 허가구역 내 주택을 사기 위해서는 해당 지역에 '살아야 하는 이유'를 구체적으로 소명해야 한다.
국토교통부는 23일 "서울 강남, 송파구 일원 토지거래허가구역 지정이 이날부터 발효된다"며 이같이 말했다.
앞서 국토부는 6.17 부동산대책을 통해 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동 등 총 4개 법정동을 '토지거래허가구역'으로 지정했다. 기간은 2021년 6월 22일까지이며, 대상은 주거지역 18㎡, 상업지역은 20㎡ 초과 토지다.
다음은 국토부가 밝힌 토지거래허가제에 대한 설명을 Q&A 형식으로 정리한 내용이다.
-임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득이 가능한가?
▲주거용 토지의 경우 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 한다. 따라서 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다.
다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다.
허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하면 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있다.
-상가 취득 후 일부 임대는?
▲'건축법 시행령'에 따른 제1·2종 근린생활시설은 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많다는 사실을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 '자기경영' 원칙의 예외를 인정하고 있다.
따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공을 할 수 있다.
다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하고, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 한다.
-주택 취득 후 일부 임대는?
▲'건축법 시행령'에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 '자기거주' 원칙의 예외를 인정하고 있다.
토지거래계약허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하면 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다.
다만 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획이다.
-부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부는?
▲2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래는 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것을 원칙으로 한다. 다만 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단한다.
-기존 주택 보유자의 신규주택 취득이 가능한가?
▲주택을 이미 보유한 자도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나, 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다.
허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 보유한 경우 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출해야 한다.
-최초 분양주택의 전세계약 가능 여부는?
▲'주택법' 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않고, 자유로운 전세계약 체결도 가능하다.
-오피스텔 거래 시 허가 여부는?
▲오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시해야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.
국토부 관계자는 "서울시와 함께 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토해 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 방침이다"라고 말했다.
