"실수요자 LTV 규제 완화하고 DSR 중심으로 가야"
[서울파이낸스 김현경 기자] 전세자금대출 폭증세가 이어지고 있는 가운데 부동산시장 안정화를 위해 전세대출을 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함시키고, 원리금 상환 방식으로 유도해야 한다는 주장이 제기됐다.
강민석 KB금융지주 경영연구소 박사는 13일 KB금융과 주택학회가 공동으로 개최한 '주택시장 안정화를 위한 지속가능한 정책 모색' 세미나에서 "전세대출을 활용한 갭투자를 방지하고 과도한 시세차익을 노린 투기 수요를 제한해야 한다"며 이같이 밝혔다.
강 박사는 전세대출의 대부분이 실수요자와 관련이 있어 규제가 쉽지 않은 것이 사실이나 투기 수요가 발생할 여지를 선제적으로 차단해야 한다고 봤다. 구체적으로 DSR를 산정할 때 전세대출을 포함시키는 방안을 제시했다.
그동안 전세대출은 DSR 규제가 적용되지 않아 전셋값의 80%를 대출로 받을 수 있었다. DSR가 적용될 경우 소득 범위 내에서만 대출이 가능해진다.
강 박사는 서울·수도권 내 주택 전세가격과 매매가격이 큰 차이가 없어 향후 주택가격이 조정을 받아 매매가격이 전세가격을 밑도는 일이 발생할 경우 과도하게 전세대출을 받은 임차인의 리스크가 커질 수 있다고 경고했다.
강 박사는 "전세자금대출을 DSR 산정에 포함시켜 유동성 증가가 주택가격에 미치는 영향을 줄이고, 갭투자 방지를 위해 다주택자에 한해 전세보증금을 임대인의 DSR 산정에 포함시킬 필요가 있다"고 주장했다.
이어 "차주들이 전세대출을 계속 끌고 가는 것이 아니라 주택담보대출처럼 원금과 이자를 동시에 상환할 수 있는 시스템을 만들어 과도한 시중 유동성을 회수해야 한다"고도 제안했다.
이날 세미나 토론회에 참석한 신용상 한국금융연구원 센터장도 비슷한 취지의 발언을 했다. 신 센터장은 "현재 은행·비은행, 주택·비주택 등 금융업권별, 상품별 규제차익으로 풍선효과가 발생하고 있다"며 "특히, 전세대출 등 DSR에서 예외가 인정되는 부분에서 풍선효과가 발생하고 있어서 일관적이고 합리적인 대책을 가져갈 필요가 있다"고 주장했다.
현재의 일괄적인 대출규제와 관련해서는, 1주택자와 무주택자 등 실수요자에 대한 주택 구입 여력을 재고하기 위해 규제 기준을 간소화하는 방향으로 손질해야 한다는 지적도 나왔다.
구체적인 방안으로는 △생애최초주택 구매자에 대한 LTV(주택담보대출비율) 최대 80%로 상향 △1주택자·무주택자에 대한 15억원 초과 아파트 주담대 금지 완화 △LTV 규제를 DSR 규제로 전환 등이 제시됐다.
송인호 KDI 경제전략연구부장은 "LTV나 DTI(총부채상환비율)는 거시경제 안정을 위한 방안이지 주택시장 안정화를 위한 방안이 아니다"라며 "대출을 규제하면 금융한계에 다다른 사람들에겐 주택 수요가 줄어들 수 있겠으나 전반적인 주택시장 하락을 불러오긴 어렵다"고 지적했다.
거시경제 리스크 관리 측면에서 LTV를 규제할 필요는 있으나 실수요자의 주택 매입을 과도하게 가로막는 LTV 규제를 완화해야 한다는 주장이다.
이와 관련, 김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수도 "LTV를 강하게 조이면 대출 위험은 줄어들지만 결국 자산이 없는 사람들은 주택을 살 수 없으니 결과적으로 자산 양극화가 심화될 수 있다"며 "실수요자들에 LTV를 높여주면서 자산이 마련될 수 있도록 대출해주는 게 중요하다"고 말했다.
