'금리 변화' 만을 가정···1차 연도 0.4~0.7%↓
"부채 누증·변동금리 비중 높을 때 충격 커"
[서울파이낸스 박성준 기자] 최근 집값이 하락 전환한 가운데 향후 주택시장 내 리스크 요인은 상·하방 리스크 중에서도 하방 압력이 더욱 우세한 것으로 나타났다. 집값 고평가 인식 속 금리상승 및 대출규제 강화 등의 차입 여건이 악화됐다는 것이다. 특히 기준금리가 1%p 올라갈 때 집값이 금리를 유지하는 것과 비교해 2년까지 최대 2.8% 하락할 수 있다는 분석이다.
한국은행은 3일 발표한 'BOK이슈노트'에 실린 '주택시장 리스크 평가'를 통해 이 같이 밝혔다. 김대용 조사국 물가연구팀 차장은 "주택가격은 지난해 11월 이후 오름세가 크게 둔화되면서 보합세를 지속하다가 최근 들어 하락 전환했다"면서 "최근 시장에는 상·하방 요인이 혼재돼 있지만, 하방 요인이 다소 우세한 것으로 보인다"고 말했다.
한은은 주택가격 고평가 인식이 확산된 가운데 금리상승, 대출규제 강화 등으로 차입여건이 악화되면서 하방압력이 점차 강화될 것으로 예상했다. 먼저 주택가격이 고평가됐다는 인식이 확산되면서 추가 상승 기대를 약화시키는 요인으로 작용하고 있다.
전국 및 서울 지역의 주택가격은 소득 및 임대료 대비 과거 평균을 크게 웃도는 수준으로 상승했다. 소득대비 주택가격(3분위 평균주택가격·가구소득, 국민은행 기준)은 전국 평균 5.4배에서 올해 7.3배까지 올라섰다. 서울의 경우 평균 11.4배에서 18.4배로 더욱 가파르게 뛰었다.
또한 금리상승 및 대출규제 강화에 따른 차입여건 악화도 매수 수요를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다. 실제로 정부는 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)의 3단계 규제를 지난달부터 시행했고, 이를 통해 가계부채 증가율을 4~5% 수준으로 관리한다는 계획이다. 여기에 금리인상기 속 현재 주택담보대출 금리(6월 4.04%)는 지난 2013년 2월(4.06%) 이후 가장 높은 수준을 나타내고 있다.
특히 한은은 현재 시장에서 기준금리의 추가 인상을 예상하고 있는 점을 감안해 금리인상이 주택에 미치는 영향을 추정한 결과, 다른 변수를 차치하고 기준금리만을 봤을 때 금리를 한 번에 100bp(1bp= 0.01%) 올리면 금리를 유지했을 때보다 실증적으로 주택가격이 1년 뒤 0.4~0.7%, 2년뒤 0.9~2.8% 떨어지는 것으로 나타났다.
통상 움직이는 '베이비스텝'(0.25%p 금리인상)의 경우 집값이 1년 뒤 0.1~0.175% 내려가게 되고, 지난달 한은 역사상 첫 시도였던 '빅스텝'(0.5%p 금리인상)의 경우 집값이 0.2~0.35% 내려간다는 분석이다.
김대용 조사국 물가연구팀 차장은 "다만 집값은 금리 외에도 △자금조달 여건 △주택 수급상황 △정부 정책 △기대 심리 등의 요인도 함께 영향을 받기 때문에 현재 시장 가격에 직접 비교하는 데에는 차이가 있을 수 있다"고 말했다.
여기에 우리나라의 경우 지난 2003년 이후 연간 가계부채 증가율이 지속적으로 5%(2019년 제외)를 상회한 가운데 가계부채가 누증되거나 변동금리 대출 비중이 높은 경우 금리상승은 주택가격 상승률을 더욱 큰 폭으로 낮추는 것으로 나타났다.
또한 세종, 대전, 경기 등과 같이 최근 공급과잉 상태이거나 큰 폭의 가격상승을 경험한 지역들의 경우 하락위험 정도가 다른 지역보다 더욱 높게 나타났다.
반대로 △정부의 규제 완화 △정비사업 활성화 가능성 △신규 공급부족 등은 주택가격 하방압력을 제한하는 요인으로 작용할 가능성이 높은 것으로 나타났다.
