"지역별 차별화 양상 보여···오름폭 클수록 리스크↑"
[서울파이낸스 박성준 기자] 최근 집값 고평가, 차입여건 악화 등으로 주택시장이 얼어붙고 있는 가운데 수도권 및 광역시 일부 지역에서 집값 하방 요인에 더욱 크게 노출된 것으로 나타났다. 특히 상승기 속 집값이 큰 폭으로 올랐던 지역의 경우 하방리스크도 상대적으로 더욱 높을 것이란 분석이다.
한국은행이 28일 발표한 '지역경제보고서'에 실린' 지역별 주택시장 동향 및 리스크 평가' 보고서에 따르면 최근 주택시장은 수도권·비수도권, 시·도 간 주택가격 등락이 상이하게 나타나는 등 지역별로 차별화되는 양상을 보였다.
한은은 "주택매매가격(전국 기준)은 코로나19 이후 지난해 12월까지 가파른 상승세를 보이다, 금년 6월부터 하락 전환해 7~8월에는 하락폭이 확대됐다"면서 "지역별로도 주택시장 여건에 따라 가격 변동이 다르다. 과거 상승기(2019년 10월~2021년 12월)와 조정기(2022년 1월 이후)로 구분해 살펴보면 조정기에 지역 차별화가 뚜렷했다"고 말했다.
실제 집값은 금년 초부터 상승세가 크게 둔화된 이후 최근 들어 약세를 보이고 있는데, 수도권의 하락폭이 비수도권보다 큰 편이다. 지역별 고점 대비 집값의 하락폭은 △세종(-7.93%) △대구(-3.37%) △대전(-1.29%) 등의 순으로 하락 전환시점이 빠를수록 월평균 하락폭도 크게 나타났다. 이들 지역을 중심으로 매매거래량과 매수심리도 크게 위축되고 있다.
또한 상승기에 높은 오름세를 보였던 지역과 최근 거래량이 큰 폭 감소한 지역에서 가격하락폭이 크게 나타나는 특징을 보였다. 한은은 "금리 상승 등의 영향으로 향후 주택가격 변동성이 확대되더라도, 지역별로는 주택시장 여건에 따라 가격 하락폭이 다를 수 있다"고 설명했다.
특히 한은이 향후 1년(4분기) 시계에서 주택가격 분포 하위 5%에 해당하는 충격이 발생한 상황에서의 'HaR(House prices-at-Risk)'을 산출한 결과, 주택시장의 가격하락위험(지역별 HaR의 중간값 기준)은 지난해 말부터 빠르게 증대된 것으로 조사됐다. 지역별로는 상승기 중 주택가격이 큰 폭으로 상승한 지역에서 HaR도 상대적으로 높게 추정됐다.
먼저 집값은 상승기 이전 대비 여전히 높은 수준을 보이고 있다. '소득 대비 주택가격'(PIR)이 전반적으로 큰 폭 상승한 가운데, '지역별 임대료 대비 주택가격'(PRR)은 지난 6월 세종과 서울 지역이 가장 높았다. 상승기 직전(2019년 9월)에 비해서는 인천 지역이 가장 고평가됐다.
차입여건도 금리인상기 속 대출금리 상승, 대출규제 강화 등 지속적으로 악화되고 있다. 지난 7월부터 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 1억원 초과 대출로 확대 적용(3단계)함으로써 전국적으로 신규 대출이 제약된다.
여기에 높은 수준의 가계부채 역시 주요 하방 요인으로 작용한다. 차주의 '소득 대비 대출잔액 비율'(LTI)이 높거나 상승기 직전(2019년 9월)에 비해 큰 폭으로 상승한 세종·경기·대구·인천 등의 지역에선 하방압력이 더욱 크게 나타날 가능성이 있다.
향후 2년간 아파트 입주예정물량(연평균)은 대부분 지역에서 최근 3년간 평균 수준에 미치지 못하면서 주택가격 상방요인으로 작용할 것으로 보인다. 그러나 대구와 인천, 충남 지역의 향후 아파트 입주물량(가구당)은 절대적인 수준이 높고, 과거 평균을 크게 상회하면서 가격 하방요인으로 작용할 전망이다.
