집값 보합 내지 소폭 하락 전망돼···전세 수요는 커져
[서울파이낸스 오세정·박소다 기자] 경기 불황과 고금리, 미분양 사태에 더 해 심화하고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 등 수 없이 많은 악재가 건설업계를 덮치면서 내년 업황도 어두울 전망이다. 부동산 시장은 공급 감소 우려에 따라 새 국토교통부 장관 후보자가 비(非)아파트를 포함해 주택 공급 확대를 시사한 가운데 관망세와 약보합 상태가 이어질 것이란 관측이 나온다.
◇ 내년 건설경기 침체기 진입에 투자 감소
올해 연말 건설경기가 후퇴기를 겪고 있으며 내년 2분기 전후 침체기에 진입함에 따라 경제에 부정적 영향을 미칠 것이라는 전망도 나왔다.
대한건설정책연구원이 발간한 '2024년 건설경기 전망' 보고서에 따르면 2024년 건설·주택 경기전망은 고금리 상황이 여전한 가운데 실질임금 감소로 소비와 투자 증가에 제약이 따를 것으로 예상됐다. 또 내년 경제성장률이 2% 초반에 머무를 것으로 내다봤다.
올해 건설시장은 착공물량의 시차효과에 따라 건축 마감공사가 늘어 당초 예상과 달리 건설투자가 증가세를 보였지만, 내년 다수의 선행지표가 부진할 것으로 추산됨에 따라 해당 수치가 시장에 본격 반영될 경우 연간 건설투자 규모는 올해보다 2.4% 줄어들 전망이다. 특히 금융시장 불안, 생산요소 수급 차질, 공사비 상승 등 부정적 요인이 부각될 경우 건설경기 침체는 더 심화할 가능성이 있다.
내년 건설투자는 지난 2022년 이후 부진했던 건설 선행지표의 시차효과가 본격적으로 반영될 것으로 전망된다. 올해 들어 건설 선행지표로 인식되는 건설수주, 건축허가, 착공, 분양 등 거의 모든 지표가 역대 최저 수준으로 치닫았다.
건설산업연구원에 따르면 건축착공면적은 지난 2022년에는 전년 동기 대비 18.1% 감소했고 올해(1~9월)의 경우 작년 같은시기에 비해 40.4% 급감했다. 이를 감안하면 내년 2분기를 전후해 연말로 갈수록 점차 감소폭이 커질 것으로 전망된다. 건산연은 2022·2023년 건축착공면적 감소로 인해 건설기성은 2024년 6% 내외로 감소하고 감소 기간 역시 1년 이상 지속될 수 있는 것으로 예상했다.
박철한 건산연 연구위원은 "GDP 대비 건설투자는 GDP의 15% 이상을 차지하고 있는데 건설기성의 위축은 건설투자 감소를 뜻한다"면서 "건설기성이 단순히 5% 줄어든다면 GDP는 0.7% 이상 감소하는 것으로 분석된다"고 설명했다. 그러면서 "건설투자 감소는 일자리 감소를 의미한다"며 "건설업은 전체 취업자수의 7.4%를 차지하고 있고 취업유발계수는 10.82로 직·간접적으로 국내 일자리에 미치는 영향이 크다"고 강조했다.
◇ 내년 부동산 시장 전망과 주요 변수는?
윤석열 정부는 2027년까지 270만가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 올해 목표가 47만가구지만, 10월 기준 인허가 실적은 목표치의 약 58%인 27만여가구 수준이다. 이에 내년 취임이 예정되고 있는 박상우 국토부 장관후보는 빠른 시간 내 규제를 우선 완화하고, 특히 도심 내에 주택 공급이 많이 이뤄지도록 윤 대통령을 돕겠다는 입장이다.
내년에는 전국적으로 입주 물량이 크게 줄어들 전망이다. 2024년 예상되는 서울 아파트 입주물량은 1만921가구다. 이는 2000년 이후 최저 수준이다. 과거 입주 물량이 가장 적었던 2011년(2만336가구)보다도 절반가량 줄었고, 올해(3만2795가구)의 3분의 1 수준에 불과하다. 경기도 아파트 입주량은 내년 9만6372채로 올해(9만7758채)와 비슷하지만 2025년엔 5만0671채로 반토막으로 줄고, 2026년에는 1만9240채까지 급락한다. 인천이나 다른 광역시도 2025년 이후 입주량이 급감한다.
이에 박 후보자는 또 주택 공급 확대를 위한 오피스텔 공급 규제 완화도 시사했다. 그는 지난 20일 국회 국토교통위원회에서 열린 인사청문회 "다양한 주택을 공급하기 위해 노력해야 하는데 오피스텔 건축을 활성화하는 게 정책 중 하나"라고 언급했다. 다만 '오피스텔 주택 수 제외'와 세제 완화 등을 통한 수요 자극에는 신중해야 한다는 입장을 보였다.
지방의 1가구 2주택 규제를 풀어야 한다는 입장도 나타냈다. 박 후보자는 "지방과 수도권은 주택 가격이 엄청나게 차이가 나는데도 (지방에 소유한) 집이 2채라고 동일하게 취급하는 것들은 풀어야 한다"고 말했다. 농·산·어촌에 대해서는 '1가구 2주택' 규제를 일부 완화하는 방안을 검토하겠다는 뜻으로 풀이된다.
이 가운데 부동산 전문가들은 내년 시장에 대해 관망세와 약보합 상태가 될 것이라 예상했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 "거래 감소와 보합세가 이어질 것으로 예상된다"며 "내년 신생아 특례 출시로 중저가 매물은 일부 소진될 수 있지만 전체 주택 유형으로 매매가 확산되기는 어려울 것이라 생각한다"고 했다.
이충재 한국건설산업연구원 원장도 "수도권은 1%, 지방은 3%정도 주택 매매가가 하락될 것으로 본다"며 "지역과 주택별 격차가 확대될 것"으로 전망했다. 이어 "다만 주택 매수가 줄면서 전세 수요는 늘어날 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "매수 심리가 위축된 상황에서 관망세가 당분간 이어질 것이다"라며 "특히 강남권 마이너스 전환 이슈가 있지만 그렇다고 우후죽순 가격이 내려가진 않고 국지적으로 조정을 조금 받는 곳이 있을 수 있다"고 짚었다.
내년 주요 변수로는 모두 '금리'를 꼽았다. 또 2024년부터 실시되는 신혼부부와 청년들의 주거부담을 낮춰 줄 정책 등도 언급됐다.
