시장 좋을 땐 전지역 집값↑, 침체기엔 인기 지역으로 수요 몰려
서울과 경기·인천지역 간 격차도 확대···서울이 2.3배 집값 높아
[서울파이낸스 박소다 기자] 서울 지역간 아파트 가격 격차가 다시 확대되고 있는 것으로 나타났다. 부동산 침체기에 수요자들의 자산 선택이 제한되면서 대기수요가 높은 지역이 나타나는 등 차별화 양상이 커지는 영향때문으로 분석된다.
16일 우리은행 자산관리컨설팅센터 조사에 따르면 강남3구와 그 외 서울지역 아파트 3.3㎡당 매매가 간극은 2022년 3178만원에서 2023년 3309만원, 2024년 3월 현재 3372만원으로 지속 확대 중이다.
강남3구는 조정대상지역 등 규제지역으로 묶여있고, 저리 대출인 신생아특례보금자리론 이용 등에 제한이 있지만 집값 조정기 급매물 매입수요 유입과 시장 회복기 자산가치 상승에 대한 기대치가 선반영하며 비교적 빠른 시장 회복을 보였기 때문이다. 특히 안전진단 규제 완화를 담은 1.10대책과 재건축초과이익환수에 대한 개정에 이어 최근 신규 분양시장에서의 청약열기가 강남권 매입 선호를 높였다.
실제 3.3㎡당 강남 3구 아파트 가격으로 서울 그외 지역 아파트 가격을 나눈 배율을 살펴보면 집값 호황기인 2020~2022년 1.9배로 배율이 감소했었다. 그러나 집값이 하향조정세를 탄 2023년~2024년엔 2배로 관련 수치가 증가했다.
이는 집값 대세 상승기엔 영끌 및 패닉바잉 등으로 서울 강남·북 등 대부분의 집값이 동반 상승하는 분위기였지만, 시장 침체기엔 수요자의 자산선택이 제한되며 대기수요 높은 지역으로 차별화 양상이 커지는 영향때문으로 분석된다.
한편 수도권 내 서울과 경기·인천지역의 3.3㎡당 아파트 매매가격 격차도 꾸준히 확대했다. 2015년 792만원이었던 격차는 지속 상승해 2021년엔 3.3㎡당 2280만원으로 가격차가 발생하는 등 2013년이후 8년간 집값 차이가 커졌다.
그러다 2022년 하반기 급격한 기준금리 인상으로 수도권 전반의 주택매입 수요가 위축되자 집값 격차는 잠시 감소했으나, 올해 1분기 들어 서울 전세가격 상승과 강남권 및 한강변 주변의 급매물 매입수요가 발현된 서울 아파트 가격이 다시 상승하면서 경기·인천과의 가격차가 2261만원으로 다시 벌어지고 있는 모습이다.
경기·인천에 비해 서울 아파트 매매가격이 빠르게 상승하며 3.3㎡당 아파트 매매가격 배율은 현재 2.3배를 유지 중이다. 2024년 3월 현재 서울 3.3㎡당 매매가는 4040만원, 경기·인천지역은 1779만원이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권의 밀집도가 지속되며 의식주 중 하나인 수도권 주택 시장도 지역내 부동산 업황과 개별 호재, 수급에 따라 가격 편차가 끊임없이 변주하고 있다"며 "당분간 서울을 중심으로 한 집값의 양극화와 수요 쏠림이 택지구득난과 신축 분양 선호에 힘입어 조금 더 지속될 전망이다"라고 말했다.
