정부의 부동산 투기억제 여파로 부동산시장이 얼어붙으면서 값싸고 투자성이 양호한 부동산이 대거 경매시장에 쏟아져 나오고 있다.

2005년에는 수익형 부동산이 대거 경매시장에 나오면서 외환위기 이후 경매투자의 적기가 다시 도래할 것이라는 전망이 우세하다. 다시말해 2005년은 경매로 돈을 벌 수 있는 황금기인 셈이다.

단기 차익에 큰 욕심만 부리지 않는다면 경매는 재테크 수단으로도 손색이 없다. 특히 2005년에는 입찰경쟁률도 낮아 예년에 비해 치열한 경쟁없이도 시세 대비 20% 이상 저렴하게 매입할 수 잇는 호기이니 올해는 경매에 눈을 돌려보자.

■불경기 내집마련에 최적

요즘같은 불경기에 내 집을 마련한다는 것은 꿈도 못 꿀 일이다. 그러나 경매를 통한다면 시세보다 저렴한 가격으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다.

현재 법원 경매시장에는 전세가격 아래로 떨어졌음에도 새 주인을 만나지 못하고 있는 물건들이 급속히 늘어나고 있기 때문이다.

주택거래신고제가 적용되는 지역에서는 경매시장과 일반 매매시장의 취득·등록세 부담에 차이가 별로 없어 경매시장이 더 매력적이다.

이왕 집 장만을 계획하고 있다면 저렴한 가격으로 살 수 있는 경매에도전해보자

■취득·등록세 인하로 더 좋아진다

2005년 경매가 더욱 눈길을 끄는 것은 여러 가지 면에서 일반인들이 참여하기가 쉬워졌다는 점에 있다.

우선 응찰 방식이 호가방식에서 입찰방식으로 바뀌어 일반인의 참여가 더 쉬워졌다.

과거 호가방식 때는 경매브로커가 활개를 쳐 일반인들의 경우 경매참여에 엄두를 내지 못했다.

그러나 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 매수인으로 결정하는 입찰방식으로 변경되면서 누구나 쉽게 참여할 수 있게 됐다.

또 기존 아파트에 비해 경매의 경우 거래세가 높아 부담이 컸던 것이 사실이다.

그러나 2005년부터 거래세율이 낮아지므로 경매시장이 수혜를 보게 될 것이다.

설사 하반기에 실거래가 기준으로 거래세가 부과되더라도 실거래가보다 낮은 낙찰가가 기준이어서 인하효과가 더욱 커지게 된다.

그리고 2005년에는 경매의 ‘안방입찰 시대’가 열린다. 법원이 2004년 하반기부터 우편경매 방식인 ‘기간입찰제’를 도입하면서, 정해진 장소와 시간에만 입찰을 받았던 과거와 달리 등기우편을 통해 7~30일간 입찰접수를 받을 수 있게 되었다.

또 입찰보증금을 보험증서로 대체할 수도 있다. 통상 최저입찰가의 10% 수준인 입찰보증금을 보험증서로 대체하려면 서울보증금의 0.5%, 단독주택과 연립주택은 1.0%, 상가나 오피스텔은 1.8%로 만일 1억원짜리 아파트 경매에 참여할 경우 5만원의 보험료를 내게 된다.

안방입찰 시대가 열리면서 거액의 경매자금을 미리 준비하지 않아도 경매에 참여할 수 있어 경매시장이 더 활성화 될 것으로 보인다.

■인기매물보다 소외매물을 공략하라

경매가 아무리 황금기라고 해도 남과 같아서는 결코 좋은 집을 마련할 수 없다. 다른 투자자들보다 더 싸게 낙찰받을 수 있는 방법은 없는지 점검해봐야 한다.

인기지역만을 고집하지 말고 비인기 지역을 공략하는 지혜가 필요하다. 상식적인 얘기일 수도 있지만 내가 보기에 좋으면 남들 눈에도 좋게 보이기 마련이다.

즉 괜찮은 아파트가 나오면 맣은 사람들이 그쪽으로 몰릴 수밖에 없는 것이 사실이다. 이럴 때일수록 욕심을 버리고 입찰경쟁률이 낮은 외곽 아파트나 단지 수가 적은 아파트를 선택해야 한다. 보통 이런 곳은 60~70% 선에서 낙찰되는 게 통례라 더 손쉽게 내 집 마련을 할 수 있다.

꾸준한 입찰 전략이 중요하다. 마음에 드는 아파트가 있다면 쉽게 포기하기보다는 ‘못먹어도 고!’라는 생각으로 공략해 보자. 이렇게 하면 시세차익을 볼 수 있는 값싼 아파트를 낙찰 받을 수 있다.

그리고 무엇보다 경매에 뛰어든 사람들이 가장 유의해야 할 점은 현장확인에 결코 소홀해서는 안된다는 점이다. 입찰방식이 더 편리해지는 만큼 현장확인을 더 꼼꼼히 할 필요가 있다.

특히 임대차 등의 권리관계를 자세히 분석하지 않으면 추가비용 지출은 물론 투자된 비용까지 날릴 수도 있다.

경매지식이 있는 사람들도 막상 경매에 뛰어들면 실패할 수도 있다고 하니 혹 초보자의 경우 권리분석 자체가 자신이 없다면 일찌감치 컨실팅업체에 ‘SOS’를 치는 게 안전하다. 결국 경매에 대한 최종책임은 낙찰자 몫이라는 것을 잊지 말자.