[서울파이낸스 박성준 기자] 주변 시세보다 2~3억원 정도 저렴한 분양가에 1순위 청약에만 약 7만여 명이 몰렸던 '힐스테이트 북위례'가 사실은 '로또분양'이 아니었다는 주장이 제기됐다. 간접비·토지비용 관련 이자를 부풀려 주택사업자가 챙긴 이익만 가구당 2억원, 총 2300억원이라는 분석이다.
경제정의실천시민연합은 15일 오전 서울 종로구 혜화동 경실련 강당에서 힐스테이트 북위례 추정 분양원가 분석 결과 발표 기자회견을 열고 "건축비 1908억원, 토지비 413억원 등 가구당 2억원, 총 2321억원의 분양수익이 발생할 것으로 추정된다"고 말했다. 이는 입주자모집공고문에서 공개 신고한 이윤 136억원의 17배, 적정이윤(건축비의 5%)의 20배 규모다.
힐스테이트 북위례는 분양원가를 12개 항목에서 62개 항목으로 확대한 이후 가장 처음 시행되는 공공택지 분양단지다. 이 단지 평균 분양가는 3.3㎡당 1830만원으로 토지비 918만원, 건축비 912만원으로 나뉘며, 건축비는 공사비 511만원, 간접비 223만원, 가산비 177만원으로 책정했다. 올해 3월 기준 기본형 건축비는 3.3㎡당 644만원이었는데 간접비와 가산비가 붙어 267만원 올랐다.
한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 경기도의 공사비 내역, 동탄2신도시 민간아파트들의 분양가 심사자료 등을 통해 추정한 실제 건축비(적정 건축비)는 평당 450만원으로, 적정 건축비 대비 3.3㎡당 456만원, 총 1900억원이 부풀려진 셈이다. 지난 2011년 위례에서 공급한 공공분야 아파트의 경우 공사비는 486만원으로 비슷하지만 간접비는 70만원에 불과했다. 공사비는 1.2배 증가한 데 반해 간접비는 5.9배 상승했다.
간접비 1084억원(3.3㎡당 233만원) 중 분양시설경비가 599억원(3.3㎡당 143만원)으로 가장 큰 비중을 차지한다. 분양시설경비란 분양사무실 시공비, 운영비, 광고홍보비 등에 해당하는 내용으로, 지난 1월 GS건설이 분양한 위례포레자이의 경우 해당 항목은 평당 18만원이었으며, 2013년 같은 그룹 계열사인 현대건설이 분양한 위례힐스테이트 송파는 3.3㎡당 63만원이었다.
토지비용에서도 기간 이자를 부풀린 것으로 추정하고 있다. 위례포레자이는 힐스테이트 북위례와 지난 2015년 10월 추첨방식으로 함께 매각된 토지로 비용 차이가 발생하지 않았어야 하지만, 위례포레자이는 매입가 대비 기타비용(기간이자, 필요경비 등)이 5%였던 것에 비해 힐스테이트 북위례는 17%로 3배가 넘는 것으로 나타났다. 동일하게 5% 적용할 경우 413억원이 부풀려진 것이란 분석이다.
경실련은 공급 확대를 통해 아파트 값을 안정시키겠다던 신도시가 오히려 투기에 부채질하고 있다고 지적했다. 미리 가격을 정한 후 복권추첨식으로 공공택지를 공급해온 이유는 저럼한 주택공급으로 무주택 서민과 주변 집값을 안정시키기 위함이었으나, 3대 특권(독점개발 권한, 강제수용 권한, 토지 용도변경 권한)을 위임받은 정부와 주택업자가 이를 이용해 폭리를 취하고 있다는 것이다.
경실련은 정부와 국회는 신도시개발과 택지공급 등 개발과 분양방식을 전면 개선해야 한다고 주장했다. 경실련은 "분양가상한제의 효과를 높이기 위해 부풀려진 기본형건축비를 즉시 실제 건축비 수준으로 정상화하고 건축비 상한선을 정해 무분별한 가산비 책정을 막아야 한다"면서 "승인기관은 상세 공사비 내역과 자료 등을 공개해 누구나 분양원가를 검증할 수 있도록 해야 한다"고 요구했다.
이어 "저렴한 주택 공급, 시세차익 최소화를 위해 민간매각을 당장 중단하고, 토지임대부 건물분양, 장기공공임대주택 등으로 주택정책을 전환해야 한다"고 덧붙였다.
