저금리 시대 자금 운용의 어려움
최근 한국은행의 기준금리인하가 다시 이루어졌다. 금리는 기존 1.50%에서 1.25%로 떨어졌고, 국내 경제성장률 둔화 우려로 추가 금리 인하 가능성마저 있기에 여유자금 또는 노후자금을 운용하기가 갈수록 어려워지고 있다.
최근 사모펀드가 활성화되면서, 운용자금 규모가 사모펀드의 최소투자자금인 1억이 넘어간다면, 사모펀드의 부동산펀드 또는 론 펀드에 투자해 자금을 운용할 수 있지만 대부분의 투자자들에게는 상당히 부담스러운 상품이었다.
연이어 출시되는 공모형 부동산 금융상품
그런데 최근 공모형 부동산 금융상품들이 많이 나오고 있어 관심을 끌고 있다. 부동산 금융상품의 특성상 투자대상자산의 가격이 비싸고, 중도 매도 또는 일부 매도가 어려운 관계로 보통 환매가 제한적이고, 최소투자자금이 큰 사모펀드로 많이 만들어졌다. 그런데 최근에는 이러한 운용상의 어려움을 감수하면서도 공모펀드로 만들어지고 있다.
공모형 부동산 금융상품 출시 배경
지난 9월 정부가 발표한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표했다. 정부는 지난해 6조원이었던 공모형 리츠, 부동산펀드 규모를 2021년 60조원 규모로 확대할 것을 목표로 다양한 세제 혜택과 정책적 지원을 할 계획을 세우고 있다.
세제 혜택으로는 이르면 내년부터 상장 리츠 등에 5,000만원 한도로 일정 기간 이상 투자해 발생한 배당소득을 9% 분리과세한다. 기존 14%의 배당소득세율보다 낮을 뿐 아니라, 금융소득종합과세 과세대상인 2천만원 이상의 금융소득을 가진 투자자에게는 엄청나게 큰 혜택이다.
또한 부동산을 공모리츠에 현물 출자할 때 발생하는 법인세 납부를 미뤄주는 과세 특례도 일몰을 연장해 2022년까지 유지하기로 하고, 수익성 좋은 공공사업에 대한 공모 리츠, 부동산펀드의 참여 기회를 늘리기로 하면서 투자 대상 부동산 물건이 충분히 공급될 수 있도록 했다. 상장 리츠 등이 투자하는 사모 리츠, 부동산 펀드에 대해서도 재산세 분리 과세를 하고 취득세 감면도 추진하고 있다.
공모형 부동산 금융상품의 장점
공모형 부동산 금융상품의 장점이라면 최소 투자자금의 문턱이 낮다는 것이다. 사모 펀드는 기본적으로 최소투자자금의 문턱이 규정상 1억 이상이며, 그 중에서도 부동산 상품의 경우 49인 이하 제한 규정 때문에 1억보다 높은 경우가 많다.(부동산 상품의 경우 모집하는 금액이 다른 사모펀드 보다 클 경우가 많은데, 이를 49인 이하로 모집하기 위해 최소투자자금이 높은 경우가 많다.)
또 하나의 큰 장점은 뛰어난 환금성이다. 사모펀드의 경우는 투자자산을 현금화 하기 위해서는 다른 투자자를 찾아서 그 자산을 대체해야 하는데, 대체 투자자를 구하는 것도 절차도 매우 복잡하다. 그러나 공모형 상품의 경우는 쉽게 환매 또는 매도(리츠의 경우)하여 보다 쉽게 현금화가 가능하다.
상품 공급이 많아질수록 투자에는 주의
그러나 이처럼 특정 상품이 이슈가 되어 많이 만들어지고, 투자자금이 몰릴수록 투자에는 주의가 필요하다. 상품이 새로 만들어지고 있는데, 과거에 부동산 투자 경험은 충분한지, 성과는 어땠는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
또한 자금이 몰릴 수록 펀드는 투자대상 부동산 중 양질의 물건만을 골라 투자하기 어려워질 수 있다. 예전에 비해 나쁜 질의 물건에 투자하게 된다면 예상했던 배당소득 보다 낮아지거나, 투자 원금의 손실이 발생하는 최악의 상황도 발생할 수 있다. 최근 몇몇 대기업들의 리츠 상장도 이름만 보지 말고 어떠한 투자대상이 포함되어 있는지, 목표한 배당수익률이 얼마나 오랫동안 실현 가능한지 검토를 해봐야 한다.
이처럼 투자 대상 부동산이 너무 다양하여 검토하기 어렵다면 특정 부동산에 투자하는 (공모형 상품은 아니지만) 부동산 신탁을 검토해 보는 것도 괜찮다. 이러한 부동산 신탁은 대상 물건이 하나로 정해져 있어 검토가 보다 용이하고, 예상 수익률을 달성할 가능성이 보다 높다. 다만 최소투자자금 문턱은 낮췄으나, 환매시기가 자유롭지 못한 단점이 있는데, 특정시기 리츠 상장 또는 매각 시기 설정으로 그 단점을 보완하고 있다.
공모형 부동산 금융상품 투자시대 시작
공모형 부동산 금융상품에 대한 정책적 혜택은 최근의 부동산 투자에 대한 자금 쏠림 현상 등을 막기 위해서라도, 계획이 신속하고, 지속적으로 나올 가능성이 높다고 판단한다. 이르면 내년부터 세제 혜택이 적용될 가능성이 있고, 보다 많은 자금이 몰릴 가능성이 있기 때문에 좋은 공모형 부동산 금융상품을 선별하여 투자하기 어려울 수 있다.(공모형도 자금이 너무 많이 몰리면 자금을 더 안 받는 경우도 있다.) 저금리 시대에 세제 혜택을 적용받으면서 고수익을 얻을 수 있는 공모형 부동산 금융상품에 집중을 할 때다.
