"상징적 조치에 그칠 수도···간주임대료율도 낮춰야" 지적도
[서울파이낸스 박성준 기자] 정부가 현행 4%의 월차임(전월세) 전환율을 2.5%로 낮출 계획이다. 최근 급격히 진행되고 있는 전세의 월세 전환 추세가 진정될지 주목된다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관은 19일 정부서울청사에서 '제3차 부동산시장점검관계장관회의'를 주재하고 "현행 4%인 전월세 전환율이 임차인의 월세 전환 추세를 가속화하고 임차인 부담을 가중할 수 있다는 지적 등을 고려해 하향 조정하기로 했다"면서 "전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보대출 금리 등 양측의 기회비용을 모두 고려해 2.5%로 할 계획"이라고 말했다.
현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 정부는 2016년 11월 이 공식을 만들었다. 그 전에는 '기준금리의 4배'였다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다.
정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다고 밝혔다. 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다. 전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 된다.
또한 '임대차3법(전월세 신고제·상한제, 계약갱신청구권제)' 시행에 따른 후속 조치로 분쟁조정위원회를 연내 6곳을 추가로 설치해 총 12곳까지 확대하기로 했다.
이와 함께 집주인이 임대계약 연장을 거부하고 실제로는 다른 임차인을 들일 수 있는 만큼 세입자가 직접 현황을 파악할 수 있게 된다. 홍 부총리는 "허위계약갱신 거절로부터 임차인을 보호하기 위해 퇴거 이후 일정 기간 주택의 전입신고·확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보열람권을 확대하겠다"고 말했다.
이와관련 전문가들은 전월세전환율 인하가 월세 시장 안정에 어느정도 기여할 것이라고 본다. 하지만 전월세전환율 규정이 강제력이 부족해 시장에서 잘 이행되지 않는 현실을 감안해야 한다는 단서를 덧붙이고 있다. 강제력이 약해 실효성에 의문이 든다는 것이다.
현재도 임대차 시장에서 전월세전환율이 완벽하게 잘 지켜지는 것은 아니어서 새 지침이 세입자를 안전하게 지켜줄 장치로 작동하게 하려면 철저한 관리가 필요하다는 지적이다.
임대인 입장에선 세금도 늘어나고 임대기간도 늘어나고 수익도 줄어들어 전월세를 놓을 메리트가 점점 없어지게 돼 임대 공급이 줄어들게 되면 세입자가 피해를 볼 수밖에 없다는 지적도 있다.
전월세전환율은 권고사항인 만큼 집주인들은 이를 안 지켜도 된다고 생각할 수 있고, 그렇게 되면 상징적인 조치에 그칠 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.
동시에 전월세전환율을 내렸으니 임대인의 과세 기준이 되는 간주임대료율도 낮춰야 한다는 지적도 뒤따른다. 저금리 상황에서 임대인도 보증금을 운용해 수익을 크게 내지 못하는 상황인 만큼 과세의 기준으로 삼는 간주임대료율도 낮추는 후속조치가 필요하다는 것이다.
한편 전세시장 통계가 신규와 갱신 계약을 포괄할 수 있도록 통계조사 보완 방안도 검토된다. 홍 부총리는 "현행 전세통계는 집계방식의 한계로 임대차 3법으로 인한 전셋값 안정 효과를 단기적으로 정확히 반영하는 데 일부 한계가 있다"며 "현행 전세통계는 확정일자를 받은 임차 가구만을 대상으로 하고 있어 관례상 계약갱신을 하는 임차 가구는 별도의 확정일자를 받지 않는 경우가 많아 통계에 반영되지 않음을 고려할 필요가 있다"고 지적했다.
부동산 수급 대책 후속 조처와 관련해서는 "공공재건축은 (조합원이) 수익성과 사업 기대 효과를 체감할 수 있도록 이번 주중으로 '공공정비사업통합지원센터'를 열어 무료 사전 컨설팅을 체계적으로 제공할 것"이라면서 "공공재개발은 많은 조합의 적극적인 추진 의사를 반영해 연내 사업지를 선정하도록 이달 주민방문설명회를 추진하고, 내달 공모를 하겠다"고 설명했다.
이어 "태릉골프장 등 신규택지 기반의 대규모 사업지 광역교통대책은 올해 안으로 주요 내용에 대한 연구용역을 마무리해 내년 1분기 대도시권광역교통위원회 심의를 통해 확정할 수 있도록 추진할 것"이라고 덧붙였다.
또한 9억원 이상 고가 거래 중 미성년자 거래 등 이상 매매 건수가 지난주 대비 400여건, 토지 거래 허가 구역 및 수도권 주요 과열 지역 내 이상 매매 건수 150여건이 늘어난 부동산시장 교란 행위 점검 결과도 공개했다. 홍 부총리는 "현재 기획 조사가 진행 중이며, 오는 21일 공인중개사법 개정안 시행에 맞춰 공인중개사의 부당표시, 광고 등에 대해 한국인터넷광고재단을 통해 모니터링하고 불법행위에 대해서는 단호하게 대처할 예정"이라고 강조했다.
