[서울파이낸스 이광호 기자]<lkhhtl@seoulfn.com>대통령직인수위원회가 17일 도입키로 한 이른바 '지분형 주택분양제도'가 시선을 끌고 있다. 집 주인이 주택가격의 51%지분을 갖고 나머지는 펀드 등 투자자들이 돈으로 집을 살 수 있는 방안인데, 대출을 이용할 경우 실질적으로는 25%의 돈만으로 집을 살 수 있다. 신 개념의 또 다른 '반값아파트', 아니 '반의 반값아파트'인 셈이다.
지난번의 반값 아파트는 참담한 실패작으로 끝났다.
이번에는 성공할까?
지분형 아파트의 가장 큰 장점은 서민 주거 안정이다.
국민주택기금의 융자까지 포함하면 분양가의 4분의 1만 내고 내집 마련이 가능하기 때문이다.
주택 유형이 다양해져 선택폭이 넓어지는 점도 긍정적이다
우선, 건물만 소유하는 토지임대부아파트와 달리, 토지와 건물 모두 소유권을 가지기 때문에 임대료도 내지 않는다는 점에서 차이가 크다.
또, 20년동안 정해진 가격에 되팔수 있는 환매조건부 아파트와는 달리 실소유주는 전세보다 싼 값에 소유권을 보장 받고 최장 10년 전매제한만 지나면 시세차익도 기대할 수 있다. 서민들이 은행 돈을 덜 빌리고 내 집을 마련할 수 있다는 점도 매력적이라는 평가다.
하지만, 우려의 목소리도 적지 않다.
가장 큰 문제점은 지분형 아파트가 성공하려면 우선 집값이 올라야 한다는 전제가 충족돼야 한다는 점이다.
집값의 49%를 댈 투자자 입장에서는 집값이 시중금리 이상으로 올라야 집을 팔때 수익을 거둘 수 있기 때문이다. 지금처럼 집값이 떨어지거나 안정세를 보일 때 투자자가 있겠느냐는 의문이 당연히 제기될 수 밖에 없다. 이에, 시세차익이 기대되는 지역에선 분양을 받는 사람이 100% 자기 지분을 보유하려 할 것이고, 반대로 집값이 오르지 않는 지방에선 투자자를 모으기가 쉽지 않을 것이라는 지적이다.
제도 도입 효과가 제한적일 수 밖에 없다는 얘기가 된다.
때문에, 지역에 따른 '쏠림현상'이 나타날 소지가 크다는 지적이다.
인기지역은 개인이 직접 투자에 나서겠지만, 인기가 없는 지역은 투자자가 없을 것이라는 얘기다. 특히, 적은 돈으로 투자가 가능하기 때문에 인기지역엔 그만큼 더 투기수요가 몰려 집값이 뛸 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
지분 투자자에게 재산세와 양도소득세를 얼마나 부과해야 할 지도 논란거리다.
인수위는 투자자의 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는다고 밝혔다. 그래서, 자칫 투기를 양산할 수도 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.
여기에, 집값이 떨어질 경우 미국의 '서브프라임 모기지' 사태처럼 지분투자에 나섰던 금융기관이나 개인의 부실로 이어질 수 있다는 점도 간과할 수 없는 대목이다. 이에, 이번 반값아파트 역시 좀 더 신중한 접근이 필요하다는 게 중론이다.
이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>
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