"서울, 수도권 '쏠림' 심화···분양가 경쟁력 있는 곳만 선택 받을 것"
[서울파이낸스 오세정 기자] 정부가 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고 분양가 상한제 지역을 대폭 축소하는 내용을 발표하자 전문가들은 정부가 파격적인 규제지역 해제로 시장 정상화에 적극 나선 것으로 평가했다.
다만 정부의 극약 처방에도 불구하고 고금리 기조 속에 시장 반등은 어려울 것이라고 입을 모았다. 일각에서는 부동산 거래가 서울과 수도권 지역으로 집중되는 쏠림 현상이 심화할 수 있으며 분양가 민감도가 더 커질 수 있다고 지적했다.
국토교통부는 전날인 3일 서울 4개 구를 제외한 전 지역을 투기과열지구·조정대상지역·투기지역에서 해제하고 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서도 전면 해제하는 내용의 규제 완화 방안을 윤석열 대통령에게 보고했다.
이에 대해 전문가들은 극심한 거래절벽을 해소하기 위해 정부가 규제를 대폭 완화하고 나섰다는 점에서 긍정 평가했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 시장 거래 저해 요소를 완화해 시장 연착륙을 유도하려는 내용"이라며 "단기적으로 가시적인 효과를 기대하기는 어렵더라도 규제 완화를 통한 시장 정상화라는 장기적인 정책 방향에서는 긍정적"이라고 평가했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "부동산 시장이 순선환되지 않고 동맥경화가 발생하는 등 실수요자 거래가 막힌 상황에서 금리 영향 받지 않은 다주택자들이 시장에 참여할 수 있도록 정상화하는 과정에서 나온 조치로 보인다"며 "거래 급감, 미분양 증가 등 경제 위협 요소에 대해서 규제 완화를 통해 선제적으로 나선 것"이라고 진단했다.
이번 조치로 일부 부동산 거래의 숨통을 트여줬다는 평가도 나왔다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양권 전매제한 기간이 완화돼 거래절벽을 보이던 분양권 전매 시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 것으로 보인다"며 "실거주 의무 폐지로 대출이나 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각하는 등 퇴로가 열리게 됐다"고 봤다.
다만 금리 등 대내외 경제 불확실성이 해소되지 않은 만큼 규제 완화에 따른 기대효과는 제한적이라는 의견이 주를 이뤘다. 집값이 하락했지만 금리 인상 폭이 너무 크기 때문에 실수요자들이 나서기 어려운 상황이라는 분석이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "올해도 기준 금리 인상이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전해 발표된 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요할 것"이라고 밝혔다.
김 수석전문위원은 "예상보다 대거 규제를 풀어주면서 일부 영향이 있고 거래가 소폭 증가할 수 있지만 금리가 워낙 높아 시장 반등은 제한적"이라면서 "추가 금리 인상이 예고된 상반기까지는 실수요자들이 체감할 수 있는 정책 효과가 나타나진 않을 것으로 본다"고 예상했다.
일각에서는 서울과 수도권 등 인기지역과 사업지에 정책효과가 집중될 수 있으며, 향후 청약 시장에서 분양가 민감도가 더 높아질 것이라는 의견도 있다.
함 빅데이터랩장은 "서울과 수도권 일대 인기 지역과 사업지에는 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있다"면서도 "큰 폭의 미분양 감소에는 한계가 있지만 지역 내 공급과잉 우려가 낮거나 차액기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요 집중 현상이 뚜렷할 전망"이라고 말했다.
윤 수석연구원은 "수도권 대부분이 규제지역에서 빠지고 각종 정책효과가 집중되면서 지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 높아졌다고 평가된다"면서 "특히 전매 제한이나 실거주 의무를 풀어준다고 해도 분양시장에서 수요자가 민감하게 반응하는 것은 무엇보다도 분양가로, 수요자들의 대출 운신 폭이 좁아진 만큼 분양가 경쟁력이 있는 곳만 선택 받을 것"이라고 내다봤다.
