'서울 접근성'보다 '주민 협조 가능성' 택한 정부···오산세교와, 용인이동은 서울서 50km 이상
건설경기 안 좋은데 택지 있다고 선뜻 대규모 사업 나설 수 없다···공급 활성화로 보긴 어려워
[서울파이낸스 박소다 기자] 정부가 경기 구리와 오산, 용인 등 전국 5개 지구에 신규 택지 8만호를 공급하겠다고 발표한 가운데, 주택 공급 불안을 해소하기엔 충분하지 않다는 지적이 나온다. 현재 3기 신도시조차 입주가 지연돼 이번 신규 택지의 입주도 2030년 이후로 예상되는 데다가, 실제 주택 공급난이 우려되는 서울권과의 접근성도 떨어지기 때문이다.
20일 국토교통부에 따르면 이번 신규 택지 지정을 통해 수도권 3개 지구 △구리토평(1만8500가구) △오산세교(3만1000가구) △용인이동(1만6000가구)와 비수도권 2개 지구 △청주분평(9000가구) △제주화북(5500가구)에 총 8만 가구가 공급된다. 특히 오산세교와 용인이동은 산업단지의 배후도시로 주거 수요를 흡수하고, 구리토평은 한강변 입지인 장점을 살려 '리버프론트 시티(riverfront city)'로 만든다는 계획이다.
이번 택지 지정은 아파트 분양가가 크게 오르고 매수 심리는 위축된 상황에서 불거진 주택 공급난 우려를 해소하기 위해 정부가 지난 9월 내놓은 주택 공급 활성화 대책의 후속 조치이기도 하다. 따라서 정부는 사업을 서둘러 당초 2027년 최초 사전청약, 2030년 이전 첫 입주를 목표로 한다는 계획을 가지고 있다.
그러나 정부의 예측과 달리 각종 행정 절차와 토지 수용에 걸리는 시간을 고려하면 실제 입주는 2030년 이후 이뤄질 것으로 보인다. 4년 전 발표한 3기 신도시도 당시 2025∼2026년 입주를 목표로 했지만 최근에야 일부 지역에서만 착공이 시작됐다. 3기 신도시 모든 지구에서 현재 최소 1~2년 입주 지연이 발생된 상황이며, 하남교산과 인천계양, 고양창릉 지역은 일부 잔여토지 보상도 아직 완료되지 않았다.
김효선 NH농협 부동산수석위원은 "신규 택지를 조성하고 사업이 진행에서 토지보상 과정은 사업 지연의 대표적인 걸림돌 중 하나다"라며 "정부가 이번 신규 택지를 지정할 때 주택 수요, 교통망 등 다양한 조건을 봤지만, 특히 지역주민과 지자체의 협조 가능성에 큰 비중을 두고 고른 것으로 보인다"고 말했다.
진현환 국토부 주택토지실장도 신규택지 공급 발표 직후 취재진의 질문에 "이번 신규 택지는 개발 속도를 높일 수 있게 지자체가 적극적이고 주민 반발이 적은 곳, '실제 사업이 이뤄질 수 있느냐'을 중점적으로 봤다"고 밝혔다.
실제로 이번에 신규 지정된 오산세교 지구는 2009년 이미 택지개발예정지구로 지정됐으나 한국토지주택공사(LH)의 자금난으로 주민 토지보상에 차질이 생겨 2011년 지구지정이 한번 취소된 곳이다. 또 구리토평지구도 서울과 인접하고 한강변에 위치해 주거지로서 매우 우수한 입지 조건을 갖춘 지역으로 평가받지만 논의가 시작된 1990년부터 주민반발과 정치 상황 등 여러요인으로 여러차례 사업이 중단·변경된 곳이다. 당초 후보지로 거론됐던 하남 감북은 2010년 보금자리주택지구으로 지정됐다 원주민 개발 반대로 4년간 소송을 이어오다 2015년 지구를 해제됐고, 이번 택지 지정에서도 빠졌다.
김 수석위원은 "택지 지정이 완료돼도 실제 착공과 분양으로 가기까지 긴 시간이 걸릴 것으로 보이기 때문에 주택 시장 안정보단 공급 부족 불안심리 해소에 가깝다"며 "현재는 3기 신도시를 포함한 기존 택지 공급에 속도를 높이는 것이 이번에 지정된 신규 택지 사업에도 영향을 미칠 것으로 보여 무엇보다 중요한 부분"이라고 했다.
상황이 이렇다 보니 그동안 언론과 국토부가 보고 있던 유력 후보지가 이번 신규택지 후보지에서 제외됐다. 당초 정부는 치솟는 수도권 집값을 잡기 위해 신규택지 후보지 선정의 최우선 조건으로 '서울 접근성'을 중점으로 두었다. 3기 신도시로 지정된 경기 남양주 왕숙 1·2, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등 6곳은 모두 서울 도심까지 30분 이내 출퇴근이 가능한 지역들이었다.
이에 따라 이번에도 경기 고양 대곡이나, 하남 감북, 김포 고촌 등이 지정될 거라는 관측이 많았으나, 현 정부가 돌연 신규 택지 후보지 선정 기준을 달리 한 것이다. 구리를 제외한 오산세교와, 용인이동 모두 서울에서 50km 이상 거리다.
김 수석위원은 "서울은 규제완화로 재건축 사업들이 속도를 내면서 고밀도 개발도 가능해졌기 때문에 서울 주변으로 택지를 개발해야 한다는 부담이 덜어졌을 것"이라며 "또 수도권 집값도 더 이상 크게 오르지 않고 안정되는 분위기라는 점도 영향을 주었을 것이다"라고 설명했다.
일각에서는 산업단지와 주거 단지를 함께 조성한다는 점에서 바람직하다면서도 주택 마련 수요는 여전히 서울에 집중돼 있기 때문에 이번 택지 지정이 주택 공급난을 해소하는 방향으론 큰 효과는 없을 수 있다고 지적한다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "부동산이 침체되고 원가율 상승·고금리 기조로 건설경기마저 악화된 상황에서 서울도 아닌 곳에 택지가 있다고 해서 건설사들이 대규모 사업에 선뜻 나서기는 쉽지 않을 것"이라며 "이번 택지 지정으로 주택 공급 활성화를 유도했다고 보긴 힘들 것 같다"고 말했다. 권대중 서강대학교 부동산학과 교수도 "공급난이 우려되는 서울의 주택 수요에는 구리를 제외하면 분산 효과가 없을 것"이라고 진단했다.
한편, 정부는 신규택지 후보지 투기를 방지하기위해 신규택지와 인근 지역을 토지거래허가구역으로 신속하게 지정하고, 지구 내 개발행위를 제한해 보상 투기도 막기로 했다. 또, 신규택지와 인근 지역의 실거래 조사를 통해 추출한 이상거래(외지인·법인 매수, 잦은 손바뀜 등)는 소명자료 발송 및 징구 절차를 통해 정밀조사를 실시해 자금조달 내역 등을 분석하고, 명의 신탁·거래가격 거짓신고 등 관계법령 위반 의심거래를 적발하겠다는 방침이다.
