[서울파이낸스 문선영 기자]<moon@seoulfn.com>올 하반기 최대 블루칩인 은평뉴타운, 광교신도시, 청라지구 분양이 가까워지면서 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.
 
세 곳 모두 입지가 좋고 분양가상한제가 적용돼 인근 시세와 비슷하거나 저렴하게 공급될 예정이라 청약경쟁률이 높을 것으로 전망된다.
 
그러나 꼼꼼히 살피고 준비할수록 당첨 확률을 높일 수 있다.
 
부동산써브에서는 하반기 수도권 블루칩으로 손꼽히는 은평뉴타운, 광교신도시, 청라지구의 당첨 확률을 높일 수 있는 비법을 제시했다.
 
■청약전략 1 - 공급물량 파악부터 하자
8월 11일 분양을 시작하는 은평뉴타운에서는 1ㆍ2지구에서 644가구를 분양한다.
1지구는 특별분양 잔여분과 일반분양 취소분 등 467가구, 2지구는 A 공구 1, 12, 13단지의 177가구이며, 면적별로는 전용84㎡ 268가구, 전용101㎡ 170가구, 전용134㎡ 156가구, 전용167㎡ 50가구이다.
올해 첫 분양을 시작하는 광교신도시에서는 A-21블록에 울트라건설이 1188가구를 분양한다. 면적별로는 113㎡ 702가구, 145㎡ 476가구, 178~212(펜트하우스) 10가구이다. A-28블록에는 용인지방공사가 공급면적 113㎡ 700가구를 분양한다.
중소형 위주의 분양가상한제 주택분양으로 인기가 이어지고 있는 청라지구에서는 20블록에 호반건설이 114㎡ 620가구, 22블록에 서해종합건설 87~88㎡ 336가구, 24블록 원건설 85㎡ 1284가구, 15블록 광명주택 107~110㎡ 263가구, M3블록 풍림산업 126~200㎡ 624가구, 19블록 인천도시개발공사 125~198㎡ 464가구를 분양한다.
 
■ 청약전략 2 - 청약자격을 갖추자
세 곳 모두 청약 할 경우에 지역우선 규정상 서울 거주자가 가장 유리한 위치에 있다.
은평뉴타운은 서울지역 거주자에게 100% 우선 공급되며 광교신도시는 지역우선공급 물량 30%(이 물량을 수원 88%, 용인 12% 우선배정)를 수원 및 용인 거주자에게 공급한 후 나머지 70%가 수도권 거주자에 공급한다. 또 청라지구도 경제자유구역 지역거주자 우선공급에 따라 인천시 거주자에 30% 우선 공급한 후 70%를 수도권 거주자에 공급한다.
또한 지역거주자 우선 요건은 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 올 초부터 수도권은 최소 1년 이상으로 강화됐다.
본인이 희망하는 아파트에 맞는 청약통장을 준비하는 것도 중요하다.
하반기 물량 중 은평뉴타운에서 공급하는 전용면적 85㎡이하 268가구와 광교신도시에서 용인지방공사가 공급하는 700가구가 청약저축으로 청약할 수 있는 물량이고 그 외 은평뉴타운  전용면적 85㎡초과 376가구, 광교신도시 울트라건설 1188가구 및 청라지구 분양 물량들은 지역별 예치금에 따라 청약 예ㆍ부금 가입자들이 청약할 수 있다.

희망하는 주택과 준비한 청약통장이 일치하지 않는 경우 입주자모집 공고일 전까지만 변경하면 즉시 청약할 수 있는 통장 리모델링 방법도 있다.
청약저축 통장의 경우 납입총액이 청약예금의 지역별 예치금 이상이면 입주자모집 공고일 전까지 청약예금으로 전환하면 청약자격이 발생한다. (단. 청약예금 전환이후 청약저축으로 환원은 불가능) 또 청약예금의 경우 입주자 모집 공고일 전까지 큰 면적형 통장에서 작은 면적형으로 변경하면 작은 면적 아파트에 청약할 수 있다.
 
■청약전략 3 - 유망 아파트도 틈새는 있다
입지ㆍ호재가 좋은 유망아파트의 경우에도 평균 당첨커트라인보다 훨씬 낮은 점수로 당첨되는  사례가 이어지고 있기 때문에 적극적인 청약전략이 요구된다. 이는 블록별, 주택형별로 청약접수를 하기 때문에 발생하는 현상으로 본인의 가점이 낮다고 실망하지 말고 비선호주택형이나, 저층형 등에 전략적으로 청약하면 당첨확률을 높일 수 있다.
특히 경기상황이 좋지 않거나 고금리 등의 시기에는 자금마련 부담이 있는 대형면적에 낮은 가점 당첨자가 많이 나올 수 있다.
지난 해 높은 인기를 얻으며 분양했던 은평뉴타운 1지구의 경우 청약가점제 시행이후 최초의   만점이 나오기도 했지만 일부 대형 주택형에서는 최저 평균 가점점수가 16점에 불과했다.
중소형 위주의 주택공급이 되고 있는 청라지구도 마찬가지이다. 청라지구 18블럭에서 분양한   호반베르디움 주택형 79㎡의 경우 당첨가점이 최고 67점 최저 9점이었다. 주택형 111㎡도 최고 74점 최저 52점으로 22점 가량 격차가 벌어졌다.
 
■청약가치
청약가치는 본인의 자금여력, 거주희망지역, 청약통장 현황 등을 복합적으로 생각해야하며,
세 곳 중 단기적으로는 은평뉴타운이 유망하고 장기적으로는 청라와 광교를 고려해 볼 만 하다.
은평뉴타운은 전매제한이 5~7년으로 짧고 서울에서 희소한 전원형 뉴타운이라는 장점이 있다. 또 후분양으로 입주시기가 빠르고 이미 입주한 1지구의 프리미엄이 형성된 것도 청약가치를 높여준다. 그러나 단기간에 잔금을 치러야 하고 이미 형성된 프리미엄은 가수요가 형성될 수 있어 주의가 필요하다. 올해 분양하는 1ㆍ2지구 분양가격은 3.3㎡ 당 1047~1362만원이다.
 
올 해 첫 분양으로 기대가 높은 광교신도시는 분양가격 수준과 용인지역 부동산 시장 흐름이   중요 변수가 될 전망이다. 신도시 프리미엄에 분양가상한제 적용은 메리트가 있으나 전매제한이 7~10년에 달하고 분양가격이 당초 예상과 달리 1300~1400만원까지 올라갈 가능성이 있어 소위  대박 가능성이 낮아지고 있다. 그러나 수원, 용인지역을 통틀어 광교신도시 만한 입지에 메머드급 개발호재를 갖춘 분양사업장이 없기 때문에 높은 청약경쟁률이 예상된다.
 
중소형 위주로 구성된 청라지구는 분양사업장 마다 인기를 이어가며, 지난 해 송도에 이어 올해도 인천지역으로 실수요자들의 이목을 집중시키고 있다. 중소형의 경우 전매제한이 10년에 달하는 약점이 있으나 3.3㎡ 800~900만원 수준인 분양가격이 최대 강점이며 청라지구 자체 내 개발계획 외에도 송도 후광효과, 경제자유구역 호재가 있다. 때문에 하반기 물량도 청라지구에 입성하고자 하는 수요자들의 이목이 집중될 것으로 전망된다.

지난해에 이어 올해도 아파트 분양시장이 양극화를 보이며 청약쏠림 현상이 이어지고 있다. 이러한 현상은 전반적인 경기나 부동산 시장 국면이 상향시장으로 들어설 때까지 이어질 것으로 예상되며 유망아파트 청약경쟁률은 더욱 높아질 것으로 보인다.

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