업계, 적정이익 인정·다양한 리츠 활용 위한 제도 개선 요구
[서울파이낸스 박소다 기자] 국토교통부가 민간 주도의 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 대해 공공 주도의 도심복합사업 수준으로 규제를 완화하겠다는 뜻을 밝혔다.
국토부 산하 국토연구원은 18일 서울 강남구 건설회관에서 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회와 공동으로 '1.10 대책 후속 정책 세미나'를 열고 도심복합사업 활성화 방안을 논의했다.
문재인 정부가 2021년 도입한 공공 도심복합사업은 사업성이 낮아 기존 방식으로는 재개발이 어려운 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화하고, 인허가 기간도 3∼4년 단축해 신속한 도심 주택 공급을 꾀한 제도다. 그러나 사업이 주택건설 위주로 이뤄져 상업·문화시설 복합개발이나 거점 조성에 한계가 있고, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발 또한 곳곳에서 이어졌다. 이로 인해 공공 주도 도심복합사업이 지연되면서 후보지 76곳 중 45곳(59%)이 주민 동의 요건을 충족하지 못했다.
이에 윤석열 정부는 첫 주택 공급대책인 '8.16 대책'에 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다는 내용을 담았고, 민간 주도의 도심복합사업 도입을 위한 법이 지난 1월 국회를 통과됐다. 개정법은 2025년 2월 시행된다.
민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점이 기존 공공 도심복합사업과 같다. 그러나 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다. 신탁·리츠(부동산투자회사) 같은 전문기관이 사업시행자가 돼 문화시설, 산업시설, 주택 등으로 복합개발을 할 수 있다. 토지소유자가 직접 시행하거나 공공이 사업에 참여하는 방식도 가능하다.
국토부는 민간이 창의적 역량을 충분히 발휘할 수 있도록 민간 도심복합사업의 규제를 공공 도심복합사업 수준으로 완화해 참여 유인을 높이겠다는 계획이다.
조현준 국토부 도심주택공급총괄과장은 "도시 내 다양한 개발 수요를 충족하고, 도시경쟁력 강화와 주거지 정비를 촉진하기 위해 민간 주도 도심복합사업을 활성화할 필요가 있다"면서 "사업 시행자의 의견을 적극 반영해 하위 법령을 마련하겠다"고 말했다.
업계에서는 정부가 사업시행자의 개발 활동에 대한 기여도를 평가해 적정 이익을 인정하고, 민간 도심복합사업에 다양한 형태의 리츠를 활용할 수 있도록 제도를 개선해야 한다는 의견도 나왔다.
이진 한국부동산개발협회 정책연구실장 등은 토지소유자, 민간 참여자, 공공이 각각 역할 정립을 하는 것이 중요하며 전문성을 갖춘 디벨로퍼의 참여를 확대해야 한다고 강조했다. 그는 "유연한 관리처분을 통해 토지 소유자의 최종 자산 선택 방식을 다양화하고, 리츠가 지분을 확보해 사업 수익만큼의 자산 증가와 배당 수익 확보를 할 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.
현행 부동산투자법상 리츠의 영업인가 가능 시점은 관리처분 이후이며, 영업인가 이전에는 토지 등 소유자의 현물출자가 불가능하다. 이 실장은 영업인가 시점을 바꿔 토지 등 소유자의 현물출자가 가능하게 해야 한다고도 제언했다.
