[서울파이낸스 박시형 기자] 수도권에서 서울 도심까지 30분이면 출퇴근이 가능한 GTX 시대가 개막하면서 그 중심에 있는 서울역이 초대형 복합개발 프로젝트의 각축장으로 부상했다. 연면적 46만㎡ 규모의 ‘이오타(IOTA) 서울’과 34만㎡ 규모의 ‘서울역 북부역세권 개발사업’이 동시에 진행되며 새로운 업무 중심지의 윤곽이 드러나고 있다.

투자자들은 30년 이상 낙후된 기존 CBD의 업무지구 상황과 강남에서 벗어나 글로벌 트렌드에 맞춘 신축 오피스를 찾는 대기업들의 수요 등을 감안했을 때, 서울역 일대가 새로운 오피스 슈퍼 사이클 중심으로 떠오를 것으로 기대하고 있다. 

22일 관련 업계에 따르면 서울역은 지난달 28일 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 개통으로 경기도 파주 운정중앙역에서부터 22분만에 도착할 수 있게 됐다. 이 때문에 '혁명'이라는 말까지 나온다.

서울역은 GTX-A 외에도 지하철 1호선과 4호선 외 GTX-B, KTX, 공항철도, 경의·중앙선 등 다양한 교통망이 연결돼 교통 중심지로의 장점과 함께 국가 중앙역이라는 상징성도 보유하고 있다.

하지만 서울역 인근 지역은 광화문, 시청 등 CBD(중앙도심)보다 낙후한 지역이라 개발이 필요한 상황이다. 서울 도심 지역 주요 빌딩의 평균 준공 연도는 1991년으로, 상당수가 지어진 지 30년 이상 지난 노후 빌딩들이다. '플라이트 투 퀄리티'(Flight to Quality, 고급 오피스 선호) 현상도 뚜렷하게 나타난다. 

부동산컨설팅사인 CBRE가 조사한 결과를 보면 지난해 3분기 기준 서울 프라임급(9만9000㎡ 이상) 오피스의 공실률은 0.85%에 불과한 반면 A급(3만3000㎡ 이상) 오피스는 3.49%를 기록했다. 임대료도 프라임 오피스가 A급 대비 40%나 높았다.

현재 이지스자산운용이 추진 중인 이오타 서울(옛 남산 힐튼 재개발 프로젝트)은 기준층 면적이 3,850㎡에 달하는 '메가 플레이트'(Mega Plate) 설계를 도입했다. 엔비디아, 애플, 구글 베이뷰 캠퍼스 등 협업을 중시하는 글로벌 기업이 선호하는 오피스 형태다. 

현대건설이 남산 힐튼 호텔 부지 쪽을, 삼성물산이 메트로·서울로타워 부지 쪽을 맡아 시공한다. 공공성과 사업성을 동시에 확보하겠다는 전략이다. 6성급 호텔을 포함한 첨단 오피스 복합 개발을 추진하면서, 전체 대지 면적의 40%를 공개녹지로 구성했다. 

사업지 인근인 양동 11,12지구 쪽방촌도 최근 서울시 정비사업 통합심의를 통과해, 32층 규모의 업무시설로 조성하는 것이 확정되는 등 사업성이 좋아지고 있다.

지난 12일 착공에 들어간 서울역 북부역세권 개발사업은 마이스(MICE) 시설과 오피스, 호텔이 어우러진 대규모 복합단지로 조성된다.

2028년 준공 예정인 이 사업에는 2000명 이상을 수용하는 대규모 회의장과 전시장이 들어서 서울 도심의 새로운 비즈니스·관광 거점이 될 전망이다. 사업은 한화 건설부문이 시공을 맡고, 시행은 한화임팩트, 한화, 한화커넥트, 한화호텔앤드리조트가 출자해 설립한 서울역북부역세권개발이 맡는 등 한화그룹 계열사들이 주축이 돼 추진한다.

부동산 컨설팅 관계자는 "서울역 일대 트로피에셋 개발이 완료되면 이 지역은 서울-지방 간 교통 중심지에서 벗어나, 글로벌 경쟁력을 갖춘 업무지구로 발돋움할 것"이라며 "글로벌 경쟁력을 갖춘 업무지구로서의 서울 도심의 오피스는 CBD(도심업무지구)에서 SYBD(서울-용산역 업무지구)로 중심이 이동할 것으로 기대된다”고 말했다.

업계 관계자는 "엔비디아, 구글, 애플 등 글로벌 유수 기업들은 넓고 개방적인 공간을 통해 협업과 소통을 촉진하는 업무공간을 선호한다"며 "서울역이 글로벌 기업들이 추구하는 '라지 플레이트' 오피스 시장의 슈퍼 사이클을 몰고 올 것"이라고 전망했다.

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