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초과이익환수에 사업속도 급제동…강남 단지 분양가 인하 검토

[서울파이낸스 나민수 기자] '8.2 부동산대책'의 직격탄을 맞은 재건축 단지가 혼돈에 빠졌다. 천정부지로 치솟던 재건축 아파트값이 대책발표 이후 수억원 내린 급매물이 나오고 있으며 일부 단지의 경우 사업 추진 속도를 늦추고 있다.

11일 부동산 업계에 따르면 8월 첫째주 서울 재건축 아파트 가격은 0.25% 하락했다. 서울 재건축 가격이 떨어진 것은 올해 1월13일 조사(-0.08%) 이후 7개월 만이다. 대책발표 전 가파른 상승세를 이어가던 서울 재건축 아파트값은 8·2 대책으로 직격탄을 맞은 분위기다.

투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 지위 양도가 어려워진 서초구 반포 주공1단지 등에서 2억∼3억원 내린 급매물이 출현하는 등 재건축 추진 단지를 중심으로 호가가 내리고 있다.

강동구가 0.28% 하락했고 송파구도 0.07% 내렸다. 강동구 둔촌주공 아파트는 다음달 법 개정으로 조합원 지위 양도가 금지되기 전에 싸게 팔려는 급매물이 나오면서 500만∼6500만원 떨어졌다. 송파구 잠실주공5단지도 1000만∼9500만원 가량 내린 매물이 나오고 있다.

서성권 부동산114 선임연구원은 "투기과열지구·투기지역 지정 등 전방위 고강도 규제에 서울 아파트 시장이 진정국면에 접어들면서 단기적으로 8ㆍ2 대책 효과가 나타나고 있다"며 "특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 냉각된 모습을 보이고 있다"고 말했다.

특히, 정부가 8.2대책으로 민간택지의 분양권 상한제 기준을 현행보다 완화하기로 하면서 강남권 재건축 추진 단지들이 잔뜩 긴장하고 있다. 분양가 상한제가 적용되면 일반 분양자들은 비교적 싼 값으로 분양 받을 수 있지만 조합 측은 일반분양 수입 감소로 사업 자체가 어려워질 수 있다.

때문에 올해 분양을 앞둔 강남구 개포 시영 재건축 단지(래미안 강남 포레스트)와 서초구 잠원동 신반포 6차 재건축 단지(센트럴자이)도 분양가 인하를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

여기에 내년 1월부터 재건축 초과이익환수제 부활이 확정되면서 재건축 단지들의 계산도 복잡해졌다. 초과이익환수제를 피해야 하는 단지들은 연말까지 관리처분인가를 신청하기 위해 사업 일정을 앞당기고 있는 반면, 사업 초기 단지들은 사업 속도를 늦추는 분위기다.

실제로 강남 최대 재건축 단지인 서울 서초구 반포 주공1단지는 9일 구청에 사업계획승인을 신청하는 한편, 다음 달 4일 입찰을 마감하고 9월28일 총회를 열어 시공사를 선정할 계획이다. 삼성물산을 제외한 대형 건설사가 모두 경쟁에 뛰어든 가운데, 현재 GS건설과 현대건설이 수주에 가장 적극적인 것으로 알려졌다.

반면, 사업 초기인 경기도 과천시 주공5단지 재건축 조합은 다음 달 조합창립 총회를 열되, 조합승인 신청은 일정 기간 뒤로 미루는 방안을 논의 중이다. 과천 주공4단지 등 사업초기 단지들도 향후 정부 정책을 보면서 사업 일정을 정하겠다는 입장이다.

업계에서는 이번 대책의 영향으로 '거래절벽' 현상이 나타날 것으로 전망하고 있다. 이번 대책으로 일시적으로 거래가 가능한 재건축 단지 주변 공인중개소에는 매물을 찾는 매수자들의 문의가 이어지고 있는 반면, 집주인들은 세금 등의 문제로 이러지도 저러지도 못하는 실정이다.

업계 관계자는 "이번 대책으로 일시적으로 거래가 가능한 단지들의 경우 1억원 이상 호가를 내려 내놓고 있지만 매수자들은 더 떨어질 것을 기대하며 매입을 꺼리고 있다"며 "당분간 매도자와 매수자 간 줄다리기가 지속될 것으로 보인다"고 말했다.